Was ist eine WEG?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht automatisch, wenn ein Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Jeder Wohnungseigentümer gehört zur WEG. Gemeinsam entscheiden alle über das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizung.
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
| Sondereigentum (Ihres allein) | Gemeinschaftseigentum (aller) |
|---|---|
| Ihre Wohnräume, Küche, Bad | Dach, Fassade, Fundament |
| Nichttragende Innenwände | Tragende Wände und Decken |
| Bodenbelag (nicht Estrich) | Treppenhaus, Aufzug |
| Innentüren | Eingangstür, Haustür |
| Fenster (innen), Rollläden | Fensterrahmen außen (strittig) |
Wichtig: Was genau zum Sondereigentum gehört, steht in der Teilungserklärung. Diese muss vor Kauf genau geprüft werden.
Das Hausgeld
Jeder Eigentümer zahlt monatlich Hausgeld = Vorauszahlung auf gemeinschaftliche Kosten:
- Instandhaltungsrücklage (Pflicht seit WEG-Reform 2020)
- Verwaltungsgebühr (Hausverwaltung)
- Allgemeinstrom, Wasser, Aufzugswartung
- Versicherungen (Wohngebäudeversicherung)
- Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege
Typisch: 2–4 €/m² pro Monat. Bei 80 m²: 160–320 €/Monat. Bei Nebenkosten für Eigennutzung kommt das noch oben drauf!
Die Eigentümerversammlung
Mindestens einmal jährlich trifft sich die WEG zur Eigentümerversammlung. Dort werden abgestimmt:
- Jahresabrechnung genehmigen
- Wirtschaftsplan für nächstes Jahr
- Instandhaltungsmaßnahmen beschließen
- Hausverwaltung beauftragen oder abberufen
- Sonderumlage bei unerwarteten Kosten
Sonderumlage: Das Risiko
Wenn die Instandhaltungsrücklage für eine große Maßnahme nicht reicht, beschließt die WEG eine Sonderumlage — alle zahlen nachträglich. Beispiele:
- Dachsanierung: 3.000–8.000 € pro Einheit
- Aufzug erneuern: 2.000–6.000 € pro Einheit
- Fassadensanierung: 3.000–10.000 € pro Einheit
Das Risiko: Sie müssen zahlen, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben. Deshalb vor dem Kauf prüfen: Wie groß ist die Rücklage? Welche Maßnahmen stehen an?
Was vor dem ETW-Kauf prüfen?
Wichtige Unterlagen anfordern
- [ ] Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung
- [ ] Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- [ ] Aktuelle Jahresabrechnung
- [ ] Wirtschaftsplan laufendes Jahr
- [ ] Stand der Instandhaltungsrücklage
- [ ] Offene Sonderumlagen oder beschlossene Maßnahmen
Rote Flaggen
- Rücklage unter 10 €/m² (zu niedrig bei älterem Gebäude)
- Protokolle zeigen Streit oder blockierte Beschlüsse
- Hausverwaltung wurde mehrfach gewechselt
- Unklare Sonderumlage-Beschlüsse stehen an
WEG-Reform 2020: Was hat sich geändert?
- Beschlussfähigkeit: Versammlung ist immer beschlussfähig (nicht mehr Mindestquorum nötig)
- Online-Teilnahme: Eigentümer dürfen per Videokonferenz abstimmen
- Bauliche Veränderungen: Einzelne Eigentümer können Maßnahmen (Ladepunkt, Barrierefreiheit) leichter durchsetzen
- Rücklage: Angemessene Bildung ist jetzt ausdrücklich Pflicht
