Was Banken beim Kreditantrag prüfen
Eine Immobilienfinanzierung wird von Banken nach einem standardisierten Prozess bewertet. Wer die Kriterien kennt, kann sich optimal vorbereiten. Wie wir in unserem Ratgeber zu Finanzierungsfehlern gezeigt haben, scheitern viele Anträge an vermeidbaren Problemen.
Die 5 wichtigsten Prüfkriterien
1. SCHUFA und Bonität
- SCHUFA-Score sollte über 90 % liegen (besser: über 95 %)
- Keine negativen Einträge (Inkasso, Pfändung, Insolvenz)
- Zu viele Kreditanfragen in kurzer Zeit senken den Score
- Tipp: SCHUFA-Eigenauskunft vor Antrag anfordern (kostenlos einmal jährlich)
2. Einkommen und Beschäftigung
- Mindestens 6 Monate Festanstellung (besser: 1–2 Jahre beim gleichen Arbeitgeber)
- Probezeit: Kredit in der Probezeit = fast unmöglich oder sehr teuer
- Selbstständige: 2–3 Jahre Steuerbescheide nötig, Durchschnitt der letzten Jahre
- Rate darf max. 35–40 % des Nettoeinkommens betragen
3. Eigenkapital
- Mindestens Kaufnebenkosten als EK (7–12 %)
- Ideal: 20–30 % des Kaufpreises als EK → günstigere Zinskonditionen
- Was als EK gilt: Giro-/Tagesgeldguthaben, Wertpapiere (abzüglich 20 % Puffer), Lebensversicherung (Rückkaufwert), Schenkungen
4. Beleihungswert der Immobilie
- Bank schätzt Immobilie intern (unabhängig vom Kaufpreis)
- Beleihungswert oft 80–90 % des Kaufpreises bei normalen Objekten
- Bei alten Gebäuden, schlechter Lage oder Mängeln: Niedrigerer Beleihungswert = schlechtere Konditionen
5. Haushaltsnetto
- Bank berechnet "fiktives Haushaltsnetto": Einnahmen − alle laufenden Verbindlichkeiten − Lebenshaltung
- Lebenshaltungspauschalen: ~750 €/Person + 250 €/Kind (je nach Bank)
- Das Ergebnis muss die monatliche Rate decken können
Unterlagen die Sie vorbereiten sollten
- [ ] Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- [ ] Letzte 2 Steuerbescheide (Selbstständige: 3)
- [ ] Kontoauszüge der letzten 3 Monate
- [ ] Eigenkapitalnachweis (Kontoauszug, Depotauszug)
- [ ] SCHUFA-Eigenauskunft
- [ ] Objektunterlagen: Grundriss, Energieausweis, Kaufpreis
- [ ] Bei Bestandsobjekt: Fotos, Bauzustandsdokumentation
Mehrere Banken anfragen: Wie ohne SCHUFA-Schaden?
Kreditanfragen bei der SCHUFA als "Anfrage Kredit" gespeichert → mindert Score. Lösung: Immer als "Anfrage Konditionen" stellen lassen — oder über Vermittler anfragen (Interhyp, Dr. Klein) die ohne SCHUFA-Eintrag vergleichen.
