Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
Mieteinnahmen sind als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" steuerpflichtig. Das Gute: Fast alle Kosten, die mit der Immobilie zusammenhängen, können gegengerechnet werden. Bei genug Abzügen ergibt sich oft ein steuerlicher Verlust — der mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden kann.
1. Absetzung für Abnutzung (AfA)
Die AfA ist der größte Steuerposten für Vermieter.
- Normales Gebäude: 2 % p. a. des Gebäudewerts (nicht des Grundstückswerts!)
- Denkmalschutz: 9 % p. a. für 8 Jahre, dann 7 % für 4 Jahre (§ 7i EStG)
- Neubau ab 2023: 3 % p. a. (erhöhte AfA nach § 7 Abs. 5a EStG)
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Grundstückswert 100.000 €. Gebäudewert: 300.000 €. AfA 2 %: 6.000 €/Jahr Steuerabzug. Bei Grenzsteuersatz 42 %: 2.520 €/Jahr Steuerersparnis.
2. Darlehenszinsen
Zinsen für Immobilienkredite sind vollständig als Werbungskosten abziehbar — solange die Immobilie vermietet ist. Tilgungsanteile sind NICHT abziehbar (nur Zinsen!).
3. Verwaltungskosten
- Hausverwaltung: vollständig abziehbar
- Hausgeld (Verwaltergebühr, nicht der Anteil Instandhaltungsrücklage): abziehbar
- Steuerberater-Kosten (anteilig für Vermietung): abziehbar
- Buchführungskosten: abziehbar
4. Instandhaltung und Reparatur
- Reparaturen (Heizung, Wasserschaden, defekte Fenster): vollständig im Jahr der Zahlung abziehbar
- Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren): abziehbar
- Achtung Herstellungsaufwand: Maßnahmen, die über Erhaltung hinausgehen (z. B. Dachausbau), sind Herstellungskosten → nur über AfA abziehbar, nicht sofort
5. Sonstige Werbungskosten — vollständige Liste
| Kostenart | Abziehbar? |
|---|---|
| Grundsteuer | Ja, vollständig |
| Gebäudeversicherung | Ja |
| Haftpflichtversicherung (Vermieter) | Ja |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Ja (0,30 €/km oder tatsächliche Kosten) |
| Inserate / Exposé-Kosten | Ja |
| Leerstand-Nebenkosten | Ja |
| Rechtsberatung (Mietrecht) | Ja |
| Kontoführungsgebühren (Mietkonto) | Ja |
| Abschreibung Möbel (vermietete Ferienwohnung) | Ja (10 Jahre GWG oder AfA) |
| Nichtabziehbar: Tilgung, private Nutzung | Nein |
6. Vorweggenommene Werbungskosten
Kosten, die vor der ersten Vermietung entstehen (Umbau, Erschließung, Inserate), sind als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar — wenn Vermietungsabsicht nachgewiesen wird.
7. Steuerliche Verlustverrechnung
Wenn Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen → Verlust aus Vermietung. Dieser mindert das zu versteuernde Gesamteinkommen. Bei 42 % Grenzsteuersatz und 10.000 € Verlust: 4.200 € weniger Einkommensteuer.
