Überblick: Die 10 Immobilien-Kennzahlen
- Kaufpreisfaktor (KPF)
- Bruttomietrendite
- Nettomietrendite
- Eigenkapitalrendite
- Cashflow
- Cap Rate
- Preis pro m²
- Leerstandsquote
- Instandhaltungsrücklage
- Beleihungsauslauf (LTV)
1. Kaufpreisfaktor (KPF)
Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Beispiel: 360.000 € / 12.000 € Jahresmiete = Faktor 30. Interpretation: Je niedriger, desto besser für Investoren. Faktor 20 = sehr gut, Faktor 30 = Grenze, Faktor 35+ = teuer.
2. Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100. Beispiel: 12.000 / 360.000 × 100 = 3,33 %. Mindestgrenze für Kapitalanlage: 4 % (sonst Tagesgeld gleichwertig).
3. Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Realistischer als Bruttorendite. Unter 3 % netto → Objekt rechnet sich meist nicht.
4. Eigenkapitalrendite
Cashflow nach Steuern / eingesetztes Eigenkapital × 100. Hebel-Effekt: Mit Fremdkapital kann EK-Rendite deutlich über Gesamtrendite liegen. Beispiel: 6 % Nettomietrendite, 30 % EK → EK-Rendite kann 12–15 % betragen.
5. Cashflow
Monatliche Nettomiete − Kreditrate − Verwaltung − Instandhaltungsrücklage = monatlicher Cashflow. Ziel: Positiver Cashflow von Anfang an. Negativer Cashflow = Eigenleistung (manchmal OK bei Wertsteigerung).
6. Cap Rate (Kapitalisierungsrate)
NOI (Net Operating Income) / Kaufpreis × 100. NOI = Mieteinnahmen − alle Betriebskosten (ohne Schulddienst). Wichtig für Gewerbeimmobilien und internationalen Vergleich. DE-Durchschnitt MFH: 3–5 %.
7. Preis pro m²
Kaufpreis / Wohnfläche. Grober Marktvergleich. Aber: m²-Preis allein sagt wenig — 80 m² ETW hat anderen m²-Preis als 300 m² Villa.
8. Leerstandsquote
Leerstehende m² / Gesamtfläche × 100. Unter 3 % = gesunder Markt. Über 5 % = Risiko. Wichtig bei Portfolios: Leerstand frisst Rendite.
9. Instandhaltungsrücklage
Faustregel: 1–1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr zurücklegen. Für ältere Gebäude (vor 1990): 2 %. Rücklage nicht in Renditeberechnung vergessen!
10. Loan-to-Value (LTV / Beleihungsauslauf)
Darlehen / Immobilienwert × 100. Bank finanziert maximal 80–90 % (LTV). Über 90 % → Risikoaufschlag. Über 100 % → kaum finanzierbar.
