Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung — im Volksmund Abschreibung. Das Finanzamt geht davon aus, dass Gebäude über die Zeit an Wert verlieren, und erlaubt Ihnen daher, diesen angenommenen Wertverlust jährlich als Werbungskosten abzuziehen. Das reduziert Ihre zu versteuernden Mieteinnahmen — und damit Ihre Steuerlast. Die AfA ist für Vermieter das mächtigste legale Steuersparmodell.
Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?
| Gebäudetyp / Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr ab 1925) | 2,0 % p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Gewerbeimmobilien | 3,0 % p.a. | 33 Jahre |
| Neubau seit 2023 (§ 7 Abs. 5a EStG) | 3,0 % p.a. | 33 Jahre |
| Denkmalschutz (§ 7i EStG) | Bis 9 % p.a. (8 Jahre), dann 7 % (4 Jahre) | 12 Jahre Sonder-AfA |
Grundstück ist nicht abschreibungsfähig!
Wichtig: AfA bezieht sich nur auf das Gebäude, nicht auf das Grundstück. Das Grundstück nutzt sich nicht ab. Bei jedem Kauf müssen Sie daher den Kaufpreis aufteilen. Typische Aufteilung:
- Stadtlage: 70 % Gebäude / 30 % Grundstück
- Landliche Lage: 80 % Gebäude / 20 % Grundstück
- Sehr teure Lagen (München, Hamburg): 50 % / 50 % möglich
Das Finanzamt hat eigene Berechnungshilfen (Arbeitshilfe AfA Aufteilung). Im Zweifel gilt die tatsächliche Wertzuordnung — ein Gutachter kann helfen.
AfA Praxisbeispiel
Kaufpreis Eigentumswohnung: 350.000 €. Grundstücksanteil laut Finanzbehörde: 20 %. Gebäudeanteil: 280.000 €. AfA-Satz 2 %:
| Position | Betrag |
|---|---|
| AfA-Bemessungsgrundlage | 280.000 € |
| Jährliche AfA (2 %) | 5.600 € |
| Steuerersparnis (Steuersatz 35 %) | 1.960 €/Jahr |
| Steuerersparnis über 50 Jahre | 98.000 € |
Erhöhte AfA für Neubau 2023 (Sonder-AfA § 7b)
Für neu gebaute Mietwohnungen ab 2023 gibt es eine erhöhte lineare AfA von 3 % (statt 2 %). Damit amortisiert sich das Gebäude bereits nach 33 Jahren — und die jährliche Steuerersparnis ist 50 % höher. Zudem gibt es eine degressive Abschreibungsmöglichkeit für Neubauten bis 2023.
Renovierungen und Erhaltungsaufwendungen: AfA oder sofort absetzen?
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen und kleinere Maßnahmen → sofort im Jahr absetzen
- Herstellungsaufwand: Erhöhung des Gebrauchswerts → wird auf AfA-Bemessungsgrundlage aufgeschlagen
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Renovierungen in den ersten 3 Jahren über 15 % des Gebäudewertes → zwingend auf AfA-Basis
Checkliste: AfA optimal nutzen
- ☐ Kaufpreisaufteilung (Gebäude / Grundstück) dokumentieren
- ☐ Baujahr des Gebäudes klären (Einfluss auf AfA-Satz)
- ☐ Renovierungen in ersten 3 Jahren: 15 %-Grenze im Blick behalten
- ☐ Neubau 2023+: Erhöhte AfA 3 % nutzen
- ☐ Denkmal: Sonder-AfA prüfen (§ 7i EStG)
- ☐ Steuerberater für optimale Deklaration einschalten
Mehr zu Steuern: AfA und Kapitalanlage, Ferienhaus Steuer und Steuer beim Immobilienverkauf.
