Warum MFH statt einzelner ETW?
Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten kaufen statt 6 einzelne ETW: Klingt effizienter — und oft ist es das auch. Aber die Komplexität ist deutlich höher.
Vorteile MFH
- Ein Kaufvertrag, ein Grundbuch, ein Notartermin für 6 Wohnungen
- Niedrigerer Kaufpreis je WE als ETW in derselben Lage (10–20 % Rabatt)
- Kein WEG-Chaos: Sie entscheiden allein über Instandhaltung
- Günstiger Kaufpreisfaktor möglich (ländliche MFH Faktor 12–18)
Nachteile MFH
- Höheres Kapitalbedarf: MFH ab 500.000–2.000.000 €
- Leerstand trifft Sie stärker (6 von 6 = 0 % Mieteinnahmen)
- Komplexe Verwaltung: 6 Mietverträge, 6 Mieter, Nebenkostenabrechnungen
- Großreparaturen (Dach, Heizung) kosten viel auf einmal
Die richtige Analyse vor dem Kauf
1. Mietausfallquote prüfen
Wie viele Wohnungen sind aktuell vermietet? Wie lange leerstehend? Warum? Leerstand über 15 % = deutlicher Warnsignal.
2. Mietspiegel prüfen
Sind die aktuellen Mieten marktgerecht? Zu niedrig (Mietpreisbremse?) = Mieterhöhungspotenzial. Zu hoch (über 10 % über Mietspiegel?) = Risiko der Rückforderung.
3. Instandhaltungsrücklage prüfen
Beim MFH gibt es keine WEG-Rücklage — Sie bilden selbst eine. Faustregel: 1,5 % des Gebäudewerts/Jahr zurücklegen. Bei Gebäudewert 600.000 €: 9.000 €/Jahr = 750 €/Monat.
4. Renditeberechnung
Beispiel MFH, 6 WE à 700 €/Monat = 50.400 €/Jahr Rohertrag. Kaufpreis 700.000 €. Bruttomietrendite: 7,2 %. Abzüglich Bewirtschaftung (20 %): Reinertrag 40.320 €. Nettomietrendite: 5,8 %. Das wäre ein gutes MFH.
Finanzierung eines MFH
- Banken rechnen strenger: Mindestens 20–30 % EK bei Renditeobjekten
- Kreditprüfung: Bank schaut auf Mieteinnahmen, Leerstandsquote, Zustand des Objekts
- Beleihungswert: Oft 70–80 % des Verkehrswerts (nicht 90 % wie bei Eigennutzung)
- Konditionsspreizung: Rendite-Immobilien 0,3–0,7 % höhere Zinsen als Eigennutzung
Steuern beim MFH
- AfA: 2 % p. a. auf Gebäudewert (bei 450.000 € Gebäudewert: 9.000 €/Jahr Steuervorteil)
- Alle laufenden Kosten absetzbar: Zinsen, Verwaltung, Reparaturen, Versicherungen
- Spekulationsfrist: 10 Jahre Haltefrist für steuerfreien Verkauf
- Gewerbesteuer: Ab 3+ Objekten gilt "gewerblicher Immobilienhandel" — Gewerbesteuer droht bei häufigem Kauf/Verkauf
