Vermieter in Deutschland können zahlreiche Kosten von der Steuer absetzen. Die sogenannten Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn — und damit die Steuerlast. Wir zeigen Ihnen, was absetzbar ist und worauf Sie achten müssen.
Was sind Werbungskosten bei der Vermietung?
Werbungskosten sind alle Kosten, die direkt mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängen. Im Steuerrecht zählen dazu nicht nur offensichtliche Kosten wie Reparaturen, sondern auch viele weniger bekannte Posten. Das Prinzip: Alles, was Sie aufwenden, um Mieteinnahmen zu erzielen und zu erhalten, ist grundsätzlich abzugsfähig.
Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick
Gebäudebezogene Kosten
| Kostenart | Abzugsfähig | Hinweis |
|---|---|---|
| AfA (Abschreibung) | 2 % p.a. (Bestand) / 3 % (Neubau ab 2023) | Auf Gebäudewert, nicht Grundstück |
| Erhaltungsaufwendungen | 100 % sofort | Reparaturen, die keine Wertverbesserung darstellen |
| Herstellungsaufwand > 15 % des Gebäudewerts | Nur über AfA (verteilt) | Anschaffungsnaher Aufwand beachten! |
| Wohngebäudeversicherung | Ja | Nur vermietete Objekte |
| Grundsteuer | Ja | Nur nicht umlagefähiger Teil |
Finanzierungskosten
- Darlehenszinsen: Voll abzugsfähig — der größte Steuerbonus bei Fremdfinanzierung
- Bearbeitungsgebühren: Für Kredite zur Finanzierung der Immobilie
- Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung im Zusammenhang mit Verkauf
- Kontoführungsgebühren: Für Konten, die ausschließlich der Vermietung dienen
Verwaltungskosten
- Hausverwaltungsgebühren (WEG-Verwaltung oder Sonderverwaltung)
- Kosten für eigene Buchführung und Steuerberater (anteilig)
- Bürokosten (Briefmarken, Telefon, Computer — anteilig)
- Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km oder tatsächliche Kosten)
Mietersuche und Marketing
- Maklercourtage (wenn Vermieter den Makler beauftragt)
- Kosten für Inserate (ImmoScout, eBay Kleinanzeigen, Printanzeigen)
- Fotografen-Kosten für Vermietungsfotos
- Kosten für Bonitätsprüfung potenzieller Mieter
Rechtliche Kosten
- Anwaltskosten bei Mietrechtsstreitigkeiten
- Gerichtskosten bei Klagen gegen Mieter
- Kosten für Mietvertragsgestaltung
Die AfA — die unterschätzte Steuersparmaschine
Die Abschreibung (AfA) ist oft der größte Werbungskosten-Posten. Sie können jährlich 2 % des Gebäudewerts (nicht Grundstück!) abschreiben — bei Neubauten ab 2023 sogar 3 %.
Beispiel: Gebäudewert 220.000 € (von 300.000 € Kaufpreis abzgl. 80.000 € Grundstücksanteil)
- AfA (2 %): 4.400 € pro Jahr steuerlich abzugsfähig
- Bei 42 % Steuersatz: 1.848 € Steuerersparnis jährlich
- Über 25 Jahre: 46.200 € Steuerersparnis
Anschaffungsnahe Herstellungskosten — die wichtige Ausnahme
Achtung: Wenn Sie in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts in Instandhaltung und Renovierung investieren, gelten diese Kosten als "anschaffungsnaher Herstellungsaufwand". Sie können dann nicht sofort, sondern nur über die Laufzeit abgeschrieben werden.
Diese Falle trifft viele Käufer von Bestandsimmobilien, die direkt nach dem Kauf umfangreich renovieren. Planen Sie Renovierungen sorgfältig und lassen Sie sich steuerlich beraten.
Checkliste: Belege für die Steuererklärung sammeln
- ☑ Alle Rechnungen für Reparaturen und Instandhaltung
- ☑ Betriebskostenabrechnungen und Hausgeldabrechnungen
- ☑ Zinsbescheinigung der Bank
- ☑ Versicherungsnachweise und -beiträge
- ☑ Fahrtenbuch oder Aufzeichnung der Objektbesuche
- ☑ Makler- und Inseratsrechnungen
- ☑ Steuerberatungsrechnungen (anteilig)
- ☑ Kaufvertrag und Aufteilung Gebäude/Grundstück
Was ist nicht absetzbar?
- Kosten für selbst genutzte Teile des Gebäudes
- Private Lebenshaltungskosten, auch wenn sie indirekt mit der Vermietung zusammenhängen
- Tilgungsleistungen des Darlehens (nur Zinsen, nicht Tilgung!)
- Kosten für den Erstbezug oder Eigennutzung
Fazit
Wer seine Werbungskosten vollständig erfasst, kann die Steuerlast aus Vermietung erheblich reduzieren — in manchen Jahren sogar einen steuerlichen Verlust erzielen, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten und nutzen Sie unseren AfA-Rechner sowie die Übersicht der absetzbaren Vermieterkosten. Mehr zu den Renditekennzahlen nach Steuern finden Sie in unserem Rendite-Guide.
