Warum die Mietrendite entscheidend ist
Wer in Immobilien investiert, muss wissen, was die Anlage wirklich bringt. Die Mietrendite zeigt das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und investiertem Kapital. Sie ist der erste Check, ob ein Objekt als Kapitalanlage taugt.
1. Bruttorendite (schnelle Orientierung)
Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel:
Kaufpreis: 300.000 €
Kaltmiete: 1.000 €/Monat = 12.000 €/Jahr
Bruttorendite: (12.000 / 300.000) × 100 = 4,0 %
Die Bruttorendite ist ein schneller Vergleichswert — aber sagt wenig über den tatsächlichen Ertrag aus, weil sie keine Kosten berücksichtigt.
2. Nettorendite (realistischer Maßstab)
Formel: ((Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Bewirtschaftungskosten (typisch):
- Nicht umlegbare Betriebskosten: ~5–10 % der Kaltmiete
- Instandhaltungsrücklage: 10–15 €/m² pro Jahr
- Hausverwaltung (falls fremd): ~5 % der Kaltmiete
- Leerstandsrisiko: ~2–5 % Abzug
- Versicherungen, Grundsteuer (nicht umgelegt)
Beispiel:
Kaufpreis + Nebenkosten (7 %): 321.000 €
Jahreskaltmiete: 12.000 €
Bewirtschaftungskosten: 2.400 € (20 %)
Nettorendite: ((12.000 − 2.400) / 321.000) × 100 = 2,99 %
3. Eigenkapitalrendite (für Hebelrechnung)
Wenn Sie mit Fremdkapital finanzieren, wirkt der Hebel-Effekt:
Formel: (Jahresüberschuss nach Zinsen und Kosten / Eigenkapital) × 100
Beispiel mit 70 % Finanzierung:
Kaufpreis: 300.000 € | EK: 90.000 € | Kredit: 210.000 €
Jahreskaltmiete: 12.000 € | Zins (3,9 %): 8.190 € | Kosten: 2.400 €
Jahresüberschuss: 12.000 − 8.190 − 2.400 = 1.410 €
Eigenkapitalrendite: (1.410 / 90.000) × 100 = 1,57 %
Hinweis: Bei positivem Leverage ist EK-Rendite > Nettoobjektrendite. Bei aktuellem Zinsumfeld (>3,5 %) ist negativer Leverage möglich — Kredit kostet mehr als Objekt bringt!
Was ist eine gute Mietrendite?
| Bruttorendite | Bewertung | Typische Lage |
|---|---|---|
| <3 % | Schlecht (nur Wertsteigerung möglich) | München, Frankfurt Toplage |
| 3–4 % | Akzeptabel (mit EK) | Hamburg, Berlin Mitte |
| 4–5 % | Gut | Köln, Stuttgart, Nürnberg |
| 5–7 % | Sehr gut | B/C-Städte, Randlagen |
| >7 % | Prüfen! (Warum so hoch?) | Problemimmobilien, Hochrisikolagen |
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