Die Faustregel: 20 % + Kaufnebenkosten
Banken finanzieren maximal 80–90 % des Beleihungswerts (Loan-to-Value). Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler: 8–15 % des Kaufpreises) werden fast nie mitfinanziert.
Empfehlung: 20 % des Kaufpreises + alle Kaufnebenkosten = ca. 28–35 % des Kaufpreises als Eigenkapital.
Rechenbeispiel
| Kaufpreis | Nebenkosten (11 %) | Empf. EK (20 % + NK) | Darlehen (80 %) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 27.500 € | 77.500 € | 200.000 € |
| 400.000 € | 44.000 € | 124.000 € | 320.000 € |
| 600.000 € | 66.000 € | 186.000 € | 480.000 € |
Was passiert bei weniger Eigenkapital?
- 10 % EK: LTV 90 % — Bank fordert Risikoaufschlag (0,2–0,5 % mehr Zins). Monatliche Mehrkosten bei 400.000 € Darlehen: ca. 100–200 €
- 5 % EK: Kaum noch finanzierbar. Nur sehr bonitate Kunden mit Top-Einkommen
- 0 % EK (Vollfinanzierung): Sehr selten, nur mit sehr hohem Einkommen und erstklassiger Immobilie. Zinsen 0,5–1 % über Markt
Wo kommt das Eigenkapital her?
- Ersparnisse / Tagesgeld / Festgeld: Idealerweise über Jahre angespart
- Wertpapiere / ETFs: Rechtzeitig liquidieren — Steuern auf Kursgewinne einkalkulieren (25 % Abgeltungssteuer)
- Bausparvertrag: Angesparte Summe + zinsgünstiges Bauspardarlehen
- Schenkung von Eltern: Steuerfrei bis 400.000 € (Eltern → Kind, alle 10 Jahre)
- Eigenleistungen: Beim Bau: handwerkliche Eigenleistungen als "Muskelhypothek" — Bank erkennt bis zu 15 % des Gebäudewerts an
- KfW-Förderprogramme: Zinsgünstige Darlehen (Wohneigentumsprogramm, Energieeffizienz) — ergänzen EK
Wann ist weniger Eigenkapital akzeptabel?
- Sehr sicheres, hohes Einkommen (Beamte, Arzt, Ingenieur mit unbefristetem Vertrag)
- Immobilie in sehr gefragter Lage mit stabiler Wertentwicklung
- Zinsniveau sehr niedrig (macht höhere Schulden tragbarer)
- Kurze Laufzeit geplant (Immobilie wird in 5–10 Jahren weiterverkauft)
Checkliste: Eigenkapital prüfen
- Tagesgeld, Festgeld: sofort verfügbar
- Wertpapiere: Verkauf planen, Steuerfolgen berechnen
- Bausparvertrag: Zuteilungsreif? Ansparsumme prüfen
- Lebensversicherung: Rückkaufswert ermitteln
- Schenkung: Notariell dokumentieren, Schenkungssteuer prüfen
- Eigenleistung: Realistisch schätzen, Bank-Anerkennungsquote erfragen
