Hebel 1: Miete auf Marktpreis anpassen
Viele Bestandsmieter zahlen 20–30 % unter Marktniveau. Was ist zulässig?
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) möglich
- Maximal +20 % in 3 Jahren (in angespannten Märkten +15 %)
- Bei Neuvermietung: Mietpreisbremse beachten (max. +10 % über Mietspiegel)
- Modernisierungsmieterhöhung: 8 % der Modernisierungskosten/Jahr (§ 559 BGB)
Hebel 2: Betriebskosten optimieren
Nicht alle Betriebskosten können auf Mieter umgelegt werden. Aber: Durch günstigere Anbieter sparen Sie als Vermieter direkt.
- Gebäudeversicherung: Jährlich vergleichen — Wechsel spart oft 20–40 %
- Hausverwaltung: Angebote vergleichen — Spannen von 150–450 €/Einheit/Monat
- Energiekosten Allgemeinfläche: LED-Umrüstung amortisiert in 2–3 Jahren
Hebel 3: Steueroptimierung durch AfA-Strategie
- Kaufpreisaufteilung prüfen: Je höher der Gebäudeanteil (vs. Grundstücksanteil), desto höher die AfA-Basis
- Kaufpreisaufteilung durch Gutachter festlegen lassen (Finanzamt akzeptiert realistische Werte)
- Renovierungskosten sofort absetzen (Erhaltungsaufwand) statt aktivieren (Herstellungskosten)
- Degressive AfA bei Neubau: 5 % statt 2 % p. a. für Gebäude ab 2023 möglich (§ 7 Abs. 5 EStG)
Hebel 4: Leerstand reduzieren
Jeder Leerstandsmonat kostet: Bei 1.200 €/Monat Miete = 1.200 € direkt + anteilige Betriebskosten. Strategien:
- Mieter proaktiv kontaktieren vor Auszug (Verlängerungsangebot)
- Wohnung sofort nach Kündigung annoncieren
- Mieterauswahl sorgfältig: Langfristige Mieter sind wertvoller als kurzfristig höhere Miete
Hebel 5: Wertsteigende Modernisierung mit Mieterhöhung
Neue Heizung, Badezimmer, Fenster → Modernisierungsmieterhöhung 8 % der Kosten/Jahr. Beispiel: 15.000 € Heizungstausch → 1.200 €/Jahr Mieterhöhung = +100 €/Monat. Amortisation der Investition: 12,5 Jahre.
Hebel 6: Finanzierungskosten senken
- Anschlussfinanzierung rechtzeitig vergleichen (12–18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung)
- Forward-Darlehen sichert aktuelles Zinsniveau für die Zukunft
- Sondertilgungen bei hohem Zinssatz: Garantierte "Rendite" = Kreditzins
Hebel 7: Mietobjekt-Portfolio strukturieren
- Verlustobjekte mit Gewinnobjekten verrechnen (innerhalb Vermietung und Verpachtung)
- GmbH-Struktur ab ca. 5 Objekten prüfen: Gewerbesteuer vs. Körperschaftsteuer-Vorteil
- Schenkung an Kinder: Freibetrag 400.000 € alle 10 Jahre
Hebel 8: Kauf weiterer Objekte mit Eigenkapital-Zuwachs
Steigende Immobilienwerte erhöhen Eigenkapital → Beleihung für nächste Immobilie. "Equity Release" nutzen: Grundschuld erhöhen, Geld für nächsten Kauf nehmen. Nur sinnvoll bei stabiler Cashflow-Situation.
