Steuern als Vermieter — was Sie wissen müssen
Wer vermietet, muss Mieteinnahmen versteuern. Aber Vermieter können auch erhebliche Kosten absetzen — oft so viel, dass die Steuerlast minimal bleibt oder sogar Verluste entstehen (die andere Einkünfte mindern). Dieser Guide erklärt die wichtigsten Grundlagen.
Welche Steuer zahlen Vermieter?
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — also zwischen 14 % und 45 % je nach Gesamteinkommen. Es gibt keinen Pauschalsteuersatz für Vermieter.
Was müssen Sie versteuern?
- Kaltmiete
- Nebenkosten-Vorauszahlungen (abzüglich tatsächlicher Kosten)
- Mietausfall-Entschädigungen
- Mietkaution (erst wenn Sie sie dauerhaft einbehalten)
Was Sie NICHT versteuern müssen: Kaution (solange sie zurückgezahlt wird), Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnung des Mieters (sind Kostenerstattung).
Was können Vermieter absetzen? (Werbungskosten)
| Kostenart | Absetzbar? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Zinsen für Baufinanzierung | Ja (vollständig) | Nur Zinsen, nicht Tilgung! |
| Abschreibung (AfA) | Ja | 2 % p.a. (Baujahr vor 1925: 2,5 %) |
| Instandhaltung und Reparaturen | Ja | Sofortabzug oder auf Nutzungsdauer verteilt |
| Hausverwaltungskosten | Ja | Vollständig |
| Grundsteuer | Ja | Als Vermietungskosten |
| Gebäudeversicherung | Ja | Anteilig für vermietete Fläche |
| Maklergebühren (Neuvermietung) | Ja | Im Jahr der Zahlung |
| Anfahrtskosten zum Objekt | Ja | 0,30 €/km oder tatsächliche Kosten |
| Fachliteratur, Seminare | Ja | Bezug zu Vermietung nötig |
AfA — die wichtigste Steuerersparnis für Vermieter
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt Ihnen, den Gebäudewert (nicht das Grundstück!) über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Bei Wohngebäuden ab Baujahr 1925 sind es 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
AfA-Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 €, davon Grundstück 80.000 €, Gebäude 220.000 €
- AfA-Betrag: 220.000 € × 2 % = 4.400 €/Jahr
- Steuervorteil bei 35 % Steuersatz: 1.540 €/Jahr
- Über 50 Jahre: 77.000 € Steuervorteil insgesamt
Steuerliche Verlustregelung
Wenn Ihre Werbungskosten (Zinsen, AfA, Reparaturen) höher sind als Ihre Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften (Gehalt, Gewinne) verrechnet werden und senkt Ihre Steuerlast insgesamt.
Anlage V: So deklarieren Sie Mieteinnahmen
Mieteinnahmen werden in der Einkommensteuererklärung auf Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen. Für jedes Mietobjekt eine separate Anlage V. Steuerberater empfehlenswert — gerade im ersten Jahr der Vermietung.
Checkliste: Steuerliche Pflichten als Vermieter
- Alle Mieteinnahmen dokumentieren (Kontoauszüge aufbewahren)
- Alle Werbungskosten mit Belegen sammeln
- AfA-Berechnung von Steuerberater prüfen lassen (Grundstückswert richtig separieren)
- Jährliche Einkommensteuererklärung mit Anlage V einreichen
- Bei mehreren Objekten: Steuerberater lohnt sich fast immer
