Mietkaution: Was gilt für Vermieter und Mieter?
Die Mietkaution sichert den Vermieter gegen Schäden und Mietrückstände ab. Gleichzeitig hat der Mieter klare Rechte — von der Anlageform bis zur Rückgabe. Viele Konflikte entstehen, weil beide Seiten die Regeln nicht genau kennen.
Gesetzliche Grundlagen (§ 551 BGB)
- Höchstbetrag: Maximal 3 Nettokaltmieten
- Ratenzahlung: Mieter darf in 3 gleichen Raten zahlen (erste Rate zu Mietbeginn)
- Anlage: Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen
- Verzinsung: Zinsen stehen dem Mieter zu
Wie muss die Kaution angelegt werden?
| Anlageform | Rechtlich zulässig? | Empfehlung |
|---|---|---|
| Separates Bankkonto (Mietkautionskonto) | Ja (gesetzlich vorgeschrieben) | Standard |
| Sparbuch auf den Namen des Mieters | Ja | Klassisch, aber niedrig verzinst |
| Mietkautionsbürgschaft/-versicherung | Ja (vom Mieter bezahlt) | Für Mieter ohne freies Kapital |
| Eigenes Konto des Vermieters | NEIN — Insolvenzmasse! | Verboten |
| Barzahlung ohne getrennte Anlage | NEIN | Verboten |
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Vermieter dürfen die Kaution (oder Teile davon) für folgende Forderungen einbehalten:
- Ausstehende Mietrückstände
- Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Ausstehende Betriebskostennachzahlungen
- Kosten für Schönheitsreparaturen, falls wirksam vereinbart
Was ist normale Abnutzung? Kleine Kratzer im Boden, ausgebleichte Wandfarbe, leichte Gebrauchsspuren — das muss der Vermieter hinnehmen. Tiefe Löcher, Verbrennungen, Schimmel durch Fehlverhalten → Mieter haftet.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Es gibt keine gesetzliche Frist! Gerichte haben aber eine "angemessene Prüfungsfrist" entwickelt:
- 3–6 Monate: Gängige Praxis in der Rechtsprechung
- 12 Monate: Maximum bei komplexen Abrechnungen (z. B. ausstehende Nebenkostenabrechnung)
Nach Ablauf einer angemessenen Frist ist der Mieter berechtigt, die Rückzahlung zu fordern und bei Nichtleistung Klage einzureichen.
Häufige Fehler von Vermietern
- Kaution nicht getrennt anlegen (Insolvenzgefahr für Mieter!)
- Zinsen nicht herausgeben (gehören dem Mieter)
- Zu lange einbehalten ohne konkrete Forderungen
- Pauschal für normale Abnutzung einbehalten
Häufige Fehler von Mietern
- Keine Übergabeprotokoll bei Einzug verlangen (Schäden nicht dokumentiert)
- Schäden nicht melden (versäumte Anzeigepflicht kann haften)
- Letzten Mieten mit Kaution verrechnen (verboten!)
Weiterführende Artikel: Vermieter-Pflichten | Mietausfallversicherung | Selbst verwalten als Vermieter
