Immobilien und Steuern für Selbstständige: Was anders läuft
Als Selbstständiger oder Freiberufler gelten andere Regeln bei der Immobilienfinanzierung, der steuerlichen Geltendmachung und teilweise beim Verkauf. Wer die Besonderheiten kennt, spart erheblich.
Finanzierung: Warum Selbstständige es schwerer haben
Banken betrachten Selbstständige als höheres Kreditrisiko — das Einkommen ist variabel und keine Lohnfortzahlung im Krankheitsfall garantiert. Typische Anforderungen:
- 3 Jahre Steuererklärungen (Einkommensteuerbescheid)
- 3 Jahre Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA)
- Aktueller Kontoauszug (letzten 6 Monate)
- Eigenkapitalquote oft 25–30 % gefordert
- Bonitätsprüfung strenger als bei Angestellten
Tipp: Durchschnittseinkommen für Kreditberechnung
Banken berechnen bei Selbstständigen oft den Durchschnitt aus 2–3 Jahren. Wer ein schwaches Jahr hatte, sollte dies im Gespräch erklären. Alternativ: Vorlage eines Steuerberater-Testats oder Auftragspipeline-Nachweise.
Betriebliche Nutzung der Immobilie: Was absetzbar ist
Wenn die Immobilie (ganz oder teilweise) betrieblich genutzt wird, gelten besondere Regeln:
- Häusliches Arbeitszimmer: Anteilige Kosten absetzbar (Fläche/Gesamtfläche)
- Betriebsstätte: Volle Absetzung der Kosten als Betriebsausgabe
- Gemischte Nutzung: Aufteilung nach tatsächlicher Nutzung
Betriebsvermögen vs. Privatvermögen: Entscheidende Grenze
| Merkmal | Privatvermögen | Betriebsvermögen |
|---|---|---|
| Finanzierungszinsen | Nur bei Vermietung absetzbar | Volle Betriebsausgabe |
| AfA | 2 % p. a. bei Vermietung | 2 % p. a. (oder mehr bei Sonder-AfA) |
| Verkauf | 10-Jahres-Frist (ESt) | Gewinn immer steuerpflichtig! |
| Entnahme ins Priv.-Vermögen | — | Steuerpflichtiger Vorgang |
Achtung: Immobilien im Betriebsvermögen verlieren die 10-Jahres-Steuerfreiheit beim Verkauf. Im Privatvermögen halten ist oft besser!
Verluste aus Vermietung: Günstig für Selbstständige
Wenn eine Vermietungsimmobilie anfänglich Verluste produziert (AfA > Mieteinnahmen), können diese mit anderen Einkünften (Gewinn aus Selbstständigkeit) verrechnet werden — das senkt die Steuerlast erheblich.
- Hohe AfA in den ersten Jahren (Kaufnebenkosten, Möbel)
- Zinsen des Finanzierungskredits absetzbar
- Ergebnis: Steuerlicher Verlust aus Vermietung → weniger Einkommensteuer auf Gewinn
Gewerbesteuerfalle: Gewerblicher Grundstückshandel
Wer als Selbstständiger mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren verkauft ("Drei-Objekt-Grenze"), gilt als gewerblicher Grundstückshändler — mit Gewerbesteuerpflicht und vollem Einkommensteuersatz auf alle Gewinne, auch rückwirkend auf frühere Verkäufe!
Checkliste für Selbstständige beim Immobilienkauf
- ☑ Privatvermögen vs. Betriebsvermögen klären (mit Steuerberater)
- ☑ 3 Jahre Steuerbescheide für Banktermin vorbereiten
- ☑ Nutzungskonzept klären (privat, vermietet, gemischt)
- ☑ Drei-Objekt-Grenze im Auge behalten
- ☑ Sonder-AfA-Möglichkeiten prüfen (§ 7g EStG)
Weiterführende Artikel: Finanzierung für Selbstständige | Steuergrundlagen Vermieter | Immobilien-GmbH
