Denkmal-AfA: Warum Denkmalimmobilien steuerlich attraktiv sind
Wer eine Denkmalschutzimmobilie saniert, darf die Kosten besonders schnell steuerlich abschreiben. Das macht sie für Gutverdiener mit hohem Steuersatz besonders interessant — sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
Was ist die Denkmal-AfA?
AfA = Absetzung für Abnutzung. Die Denkmal-AfA (§§ 7h, 7i EStG) erlaubt die steuerliche Abschreibung von Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden:
- § 7h EStG: Für Gebäude in städtebaulichen Sanierungsgebieten
- § 7i EStG: Für Baudenkmale (der häufigere Fall)
Wie viel kann man abschreiben?
Bei Vermietung (Investoren)
- Sanierungskosten: 9 % p. a. in den ersten 8 Jahren, dann 7 % p. a. für 4 Jahre
- = 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre absetzbar
- Kaufpreis (Gebäudeanteil): 2 % p. a. normal (50 Jahre)
Bei Selbstnutzung (Eigenheimkäufer)
- Sanierungskosten: 9 % p. a. für 10 Jahre
- = 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzbar
Rechenbeispiel: Steuerersparnis Denkmalimmobilie
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 400.000 € |
| davon Grundstück | 80.000 € (nicht abschreibbar) |
| davon Altbausubstanz | 70.000 € (2 % AfA = 1.400 €/Jahr) |
| davon Sanierungsanteil | 250.000 € (9 % AfA = 22.500 €/Jahr) |
| Abschreibung gesamt Jahr 1–8 | 23.900 €/Jahr |
| Steuerersparnis (42 % Satz) | ~10.000 €/Jahr |
| Gesamtersparnis 12 Jahre | ~110.000 € |
Voraussetzungen für die Denkmal-AfA
- Das Gebäude muss ein offiziell anerkanntes Baudenkmal sein (Denkmalbehörde bescheinigt)
- Vor Baubeginn muss eine Genehmigung der Denkmalbehörde vorliegen
- Die Sanierungsmaßnahmen müssen denkmalgerecht durchgeführt werden
- Bescheinigung der Denkmalbehörde nach Abschluss der Maßnahmen
Kritisch: Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist Pflicht. Ohne sie keine erhöhte AfA — auch wenn das Haus faktisch ein Denkmal ist!
Typische Fallstricke
- Kaufvertrag vor Genehmigung: Wer kauft, bevor alle Sanierungsmaßnahmen genehmigt sind, verliert ggf. die AfA
- Aufteilung Sanierungs- vs. Modernisierungskosten: Nur "denkmalbedingte" Mehrkosten sind begünstigt
- Verkauf innerhalb 10 Jahre: Rückforderung bei Selbstnutzern möglich
- Überhöhte Kaufpreise: Viele Vertriebe rechnen die Steuerersparnis ein — Marktpreis prüfen!
Für wen lohnt sich die Denkmalimmobilie?
Geeignet für Gutverdiener mit Grenzsteuersatz 42–45 %, die langfristig investieren und Wert auf attraktive historische Substanz legen.
Weniger geeignet für Anleger mit niedrigem Steuersatz (der Steuervorteil ist dann gering) oder kurzen Zeithorizonten.
Weiterführende Artikel: Denkmalschutzimmobilien kaufen | Steuergrundlagen Vermieter | Energetische Sanierung
