Erstmals Vermieter: Ein Schritt-für-Schritt-Leitfaden
Ob geerbte Wohnung, Umzug ins Eigenheim oder Kapitalanlage — irgendwann vermieten viele zum ersten Mal. Die Fehler, die Erstvermieter machen, sind immer dieselben. Dieser Leitfaden führt Sie durch alle wichtigen Schritte.
Schritt 1: Marktmiete ermitteln
Zu viel Miete = keine Interessenten, zu wenig = Geld verschenkt. So ermitteln Sie die richtige Miete:
- Mietspiegel der Gemeinde — falls vorhanden, ist das die Pflicht-Grundlage
- Vergleichsinserate auf ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen
- Faustregel Berlin, München, Hamburg: Miete ≤ ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % (Mietpreisbremse!)
Schritt 2: Wohnung vorbereiten
- Übergabeprotokoll vorbereiten (Muster online erhältlich)
- Schäden reparieren oder dokumentieren
- Energieausweis organisieren (Pflicht bei Vermietung!)
- Rauchmelder prüfen — in vielen Bundesländern Pflicht
- Schlüssel: Wer hat welche? Dokumentieren!
Schritt 3: Mietvertrag aufsetzen
Verwenden Sie niemals einen selbst geschriebenen Mietvertrag ohne Vorlage. Empfohlen werden:
- Mietvertrag des Deutschen Mieterbunds (Vermieter-Version)
- Mietvertrag des Haus & Grund Verbands
- Rechtlich geprüfte Online-Vorlagen (z. B. Haufe, advocado)
Wichtige Klauseln im Mietvertrag:
- Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung separat
- Schönheitsreparaturen: Nur nach BGH-konformer Klausel wirksam
- Haustiere: Explizit regeln
- Untervermietung: Erlaubt oder verboten?
- Kündigungsfristen (gesetzliche Mindestkündigung)
Schritt 4: Mieter auswählen
Schufa-Auskunft und Selbstauskunft sind Standard — aber Vorsicht bei diskriminierenden Fragen:
- ✓ Erlaubt: Einkommen, Arbeitgeber, Schufa, bisherige Mietverhältnisse
- ✗ Verboten: Schwangerschaft, Herkunft, Religion, politische Ansichten
Tipp: Fragen Sie bei potenziellen Mietern nach einer Mietzahlungsbestätigung des Vorvermieters — das ist legal und sehr aussagekräftig.
Schritt 5: Steuern richtig verstehen
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Als neuer Vermieter können Sie folgendes absetzen:
- Zinsen des Immobilienkredits (wenn zur Vermietung genutzt)
- Abschreibung (AfA): 2 % des Gebäudewertes p. a.
- Instandhaltungskosten
- Versicherungen, Hausgeld, Grundsteuer
- Fahrtkosten zur Immobilie
Checkliste für den ersten Vermietertag
- ☑ Übergabeprotokoll unterzeichnet (mit Fotos!)
- ☑ Schlüssel übergeben und dokumentiert
- ☑ Kaution erhalten und getrennt angelegt
- ☑ Betriebskosten-Vorauszahlung vereinbart
- ☑ Energieausweis übergeben
- ☑ Mieter über Hausordnung informiert
- ☑ Eigene Vermieterversicherung abgeschlossen (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
Weiterführende Artikel: Vermieter-Pflichten im Überblick | Kaution: Regeln 2026 | Selbst verwalten als Vermieter
