Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, steht vor einem komplexen Prozess mit vielen Schritten, Fristen und Entscheidungen. Dieser Leitfaden führt Sie durch jeden Schritt — von der Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe.
Phase 1: Vorbereitung (2–6 Monate vor dem Kauf)
Schritt 1: Budget und Finanzierbarkeit klären
- Eigenkapital zusammenzählen (Ersparnisse, Wertpapiere, Schenkungen)
- Monatliche Rate berechnen: Max. 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens
- Bankgespräch und Konditionsanfragen einholen
- Kaufnebenkosten einplanen (9–15 % je Bundesland)
Faustformel: Maximales Budget = Eigenkapital × 4–5 (bei guter Bonität und moderaten Zinsen)
Schritt 2: Suchprofil definieren
- Region, Lage, Pendeldistanz
- Wohnform: ETW, EFH, Reihenhaus, DHH?
- Größe, Zimmeranzahl, Garten, Garage?
- Neubau oder Bestand? Renovierungsbereitschaft?
Phase 2: Suche (2–12 Monate)
Schritt 3: Objekte suchen
- ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, Makler
- Direktansprache: Flyer in gewünschter Lage
- Netzwerk: Freunde, Familie, Arbeitgeber
- Mindestens 5–10 Objekte besichtigen vor erstem Kauf
Schritt 4: Besichtigung und Prüfung
- Checkliste abarbeiten (Zustand, Mängel, Lärm, Umgebung)
- Grundbuchauszug anfordern
- Energieausweis prüfen
- Bei ETW: WEG-Unterlagen prüfen
Phase 3: Kaufentscheidung und Finanzierung
Schritt 5: Preisverhandlung
- Marktpreise der Umgebung recherchieren
- Mängel als Verhandlungsargument nutzen
- Schriftliches Kaufangebot als Startpunkt
Schritt 6: Finanzierung abschließen
- Mindestens 3 Banken vergleichen (direkt + Vermittler)
- Zinsbindung wählen (10, 15 oder 20 Jahre)
- Tilgungshöhe festlegen
- Sondertilgungsrecht vereinbaren
- Finanzierungsbestätigung für den Notar einholen
Phase 4: Notar und Eigentumsübertragung
Schritt 7: Kaufvertrag und Notartermin
- Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor Termin lesen
- Alle offenen Fragen vorab klären
- Beide Parteien erscheinen beim Notar
- Vertrag wird verlesen und beglaubigt
Schritt 8: Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung
- Auflassungsvormerkung wird sofort ins Grundbuch eingetragen (schützt den Käufer)
- Grunderwerbsteuerbescheid erhalten und zahlen
- Käufer überweist Kaufpreis nach Zahlungsaufforderung des Notars
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch — dauert 4–12 Wochen
Phase 5: Übergabe
Schritt 9: Schlüsselübergabe
- ☑ Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen
- ☑ Alle Schlüssel übergeben lassen
- ☑ Technische Einweisung (Heizung, Elektro, Alarm)
- ☑ Versicherungen umschreiben (Gebäude, Haftpflicht)
- ☑ Ummeldung beim Einwohnermeldeamt
Gesamtkosten beim Immobilienkauf: Was anfällt
| Kostenposition | Wer zahlt | Typisch |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Käufer | 100 % |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 3,5–6,5 % |
| Notar + Grundbuch | Käufer | 1,5–2 % |
| Maklercourtage (Käuferanteil) | Käufer | 0–1,785 % |
| Gutachter (optional) | Käufer | 500–2.000 € |
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