Grunderwerbsteuer: Der unvermeidliche Kaufnebenkosten-Block
Beim Kauf einer Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer an — und das ist oft der größte Einzelposten neben dem Kaufpreis. Je nach Bundesland zahlen Käufer zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das 14.000 bis 26.000 €.
Grunderwerbsteuersätze 2026 nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| NRW | 6,5 % | 26.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Wann fällt Grunderwerbsteuer an?
- Kauf einer Immobilie (auch Grundstück ohne Gebäude)
- Übertragung durch Tausch
- Anteilskauf an Gesellschaft mit Immobilienbesitz (ab 90 % = GrESt-Pflicht)
- Erbauseinandersetzungen (bei Verkauf an Nicht-Erben)
NICHT fällig bei: Schenkung, Erbschaft an Verwandte in gerader Linie (Eltern/Kinder), Kauf innerhalb der Ehegatten
Legal Grunderwerbsteuer sparen
Bewegliche Gegenstände auspreisen
Möbel, Einbauküche, Gartengeräte können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden — diese Bestandteile unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Typisch: 10.000–20.000 € können herausgerechnet werden (muss realistisch sein!)
Immobilienkauf zwischen Angehörigen
Käufe zwischen Eltern und Kindern, Geschwistern (mit Einschränkungen je nach Bundesland) können teils steuerfrei sein — Beratung beim Notar nötig.
Share Deal (für Unternehmen)
Unternehmen kaufen manchmal Anteile an Immobiliengesellschaften statt der Immobilie direkt, um unter der 90 %-Grenze zu bleiben. Aber: Gesetzgeber hat Schlupflöcher zunehmend geschlossen.
Grunderwerbsteuer: Fälligkeit und Zahlung
- Fälligkeit: Nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (meist 4–8 Wochen nach Beurkundung)
- Zahlungsfrist: 1 Monat nach Bescheid
- Folge bei Nichtzahlung: Grundbuchamt trägt den Käufer nicht ein — Schlüsselübergabe blockiert
Steuerlich absetzbar?
Bei Vermietung: Ja — die Grunderwerbsteuer erhöht die Anschaffungskosten und wird über die AfA abgeschrieben (2 % p. a.). Bei Eigennutzung: Nein, nicht absetzbar.
Weiterführende Artikel: Alle Kaufnebenkosten 2026 | Grunderwerbsteuer legal sparen | Steuergrundlagen für Vermieter
