Ferienwohnungen und Ferienhäuser sind eine der beliebtesten Anlageformen in Deutschland. Traumhafte Lage, persönliche Nutzung und Mieteinnahmen zugleich — klingt ideal. Doch die Realität ist komplexer. Wir zeigen Ihnen, wann sich eine Ferienimmobilie wirklich rentiert und worauf Sie achten müssen.
Was ist eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?
Eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage ist ein Objekt, das primär zur kurzfristigen Ferienvermietung (über Plattformen wie Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt) genutzt wird — und dem Investor dabei Mieteinnahmen und idealerweise Wertsteigerung bringt. Oft verbinden Eigentümer geschäftliches und persönliches Interesse: Sie selbst nutzen das Objekt in der Nebensaison.
Typische Renditen bei Ferienimmobilien
| Lage | Kaufpreis 80m² ETW | Ø Jahreseinnahmen | Bruttomietrendite |
|---|---|---|---|
| Sylt (Spitzenlagen) | 800.000–1.500.000 € | 35.000–60.000 € | 3–5 % |
| Bodensee / Allgäu | 300.000–600.000 € | 18.000–35.000 € | 4–7 % |
| Nordseeküste / Ostseeküste | 250.000–500.000 € | 15.000–30.000 € | 4–7 % |
| Schwarzwald / Harz | 150.000–350.000 € | 10.000–22.000 € | 5–8 % |
| Mallorca (Spanien) | 300.000–800.000 € | 20.000–50.000 € | 5–8 % |
Was kostet eine Ferienimmobilie wirklich?
Die Einnahmen klingen verlockend — aber die Kosten sind oft unterschätzt:
- Kaufnebenkosten: 8–15 % des Kaufpreises (mehr im Ausland)
- Einrichtung und Erstausstattung: 10.000–30.000 € für eine Wohnung, die Urlauber wirklich begeistert
- Plattformgebühren: Airbnb nimmt 3 % vom Vermieter, Booking.com 12–15 %
- Verwaltung vor Ort: Schlüsselübergabe, Reinigung, Gästebetreuung: 15–25 % der Einnahmen
- Reinigungskosten: 50–150 € pro Buchung (je nach Größe)
- Instandhaltung: Höher als bei Dauermietverhältnis — Feriengäste belasten das Objekt stärker
- Versicherung: Spezielle Ferienhausversicherung notwendig
- Leerstand: Selbst an der Küste sind 30–50 % Auslastung im Winter oft Realität
Nettorendite: Die nüchterne Rechnung
Nach Abzug aller Kosten bleibt oft weniger übrig als erwartet:
| Position | Beispiel (Ostsee, 280.000 €) |
|---|---|
| Bruttoeinnahmen Hochsaison (12 Wo) | 18.000 € |
| Bruttoeinnahmen Nebensaison (20 Wo) | 8.000 € |
| Jahreseinnahmen gesamt | 26.000 € |
| Plattform + Verwaltung (20 %) | −5.200 € |
| Reinigung (60 Buchungen × 80 €) | −4.800 € |
| Instandhaltung | −3.000 € |
| Versicherung | −800 € |
| Nettoeinnahmen | 12.200 € |
| Nettomietrendite | ca. 3,9 % |
Steuerliche Aspekte der Ferienimmobilie
Die steuerliche Behandlung ist komplex:
- Einkünfte aus Vermietung sind steuerpflichtig (Einkommensteuer)
- AfA und Werbungskosten absetzbar — wie bei normaler Vermietung
- Wenn Sie selbst nutzen: Nur der vermietete Anteil ist absetzbar
- Bei mehr als 50 % Selbstnutzung: Verluste oft nicht anerkannt
- Gewerbesteuer: Bei sehr umfangreichem Service-Angebot droht Gewerblichkeit
Regulatorische Risiken: Das müssen Sie wissen
Immer mehr Städte regulieren Kurzzeitvermietung:
- Berlin, München, Hamburg: Zweckentfremdungsverbote — Genehmigung erforderlich
- Bußgelder bis 500.000 € bei illegaler Kurzzeitvermietung in manchen Städten
- Spanien, Portugal, Frankreich: Verschärfte Regeln für Airbnb seit 2024
- WEG-Beschlüsse können Airbnb-Vermietung untersagen
Prüfen Sie vor dem Kauf die Rechtslage am Standort sorgfältig. Lesen Sie dazu unseren Artikel über Zweckentfremdungsrecht und Airbnb-Regeln.
Wann lohnt sich eine Ferienimmobilie?
Ja, wenn:
- Kaufpreis und lokale Mietpreise ein vernünftiges Rendite-Verhältnis ergeben
- Sie selbst regelmäßig nutzen (persönlicher Mehrwert)
- Die Lage auch in 10–20 Jahren touristisch attraktiv bleibt
- Sie die Verwaltung professionell outsourcen können
Nein (eher nicht), wenn:
- Kaufpreis unrealistisch hoch im Verhältnis zu erzielbaren Mieten
- Starke Regulierung am Standort
- Kein persönlicher Nutzungswunsch — dann ist eine klassische Mietwohnung renditestärker
Fazit
Ferienimmobilien können attraktive Renditen liefern — aber nur bei sorgfältiger Kalkulation, professioneller Verwaltung und dem richtigen Standort. Nutzen Sie unseren Immobilienwert-Rechner und vergleichen Sie die Rendite mit einer klassischen Dauervermietung. Mehr zu steuerlichen Aspekten finden Sie im Artikel Ferienhaus vermieten: Tipps und Steuern.
