Ferienwohnungen vermieten über Airbnb, Fewo-direkt oder FeWo-privat — das klingt einfach. In Deutschland ist es aber mit Steuerpflichten, Genehmigungsanforderungen und lokalen Verboten verknüpft, die viele Vermieter unterschätzen.
Ist Ferienwohnungsvermietung genehmigungspflichtig?
In vielen deutschen Städten gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Das bedeutet: Wohnraum darf nicht dauerhaft touristisch vermietet werden, ohne Genehmigung. Betroffen sind vor allem:
- Berlin (strenge Regeln, Genehmigungspflicht)
- Hamburg (Zweckentfremdungsverbot seit 2012)
- München (Genehmigungspflicht)
- Stuttgart, Frankfurt, Köln (eigene Regelungen)
Auf dem Land: Kein Zweckentfremdungsverbot. Eigenes Haus oder Zweitwohnung vermieten in der Regel unbeschränkt möglich.
Steuerpflicht: Was gilt?
Einkommensteuer
Mieteinnahmen aus der Ferienwohnung sind steuerpflichtig — als Einkünfte aus V+V (§ 21 EStG) oder, bei gewerblicher Vermietung, als Gewerbeeinkünfte.
Wichtig: Wenn Sie auch selbst nutzen, müssen Einnahmen und Kosten aufgeteilt werden. Ausschließlich selbst genutzte Zeiten: keine Einnahmen, keine abzugsfähigen Kosten.
Umsatzsteuer
Bei Vermietungsumsätzen über 22.000 € / Jahr (Kleinunternehmergrenze) wird Umsatzsteuer fällig. Darunter: Kleinunternehmerregelung möglich (§ 19 UStG) — dann keine MwSt-Ausweisung, aber auch kein Vorsteuerabzug.
Gewerbesteuer
Reine Ferienwohnungsvermietung ist in der Regel nicht gewerblich — keine Gewerbesteuer. Ausnahme: Wenn Sie hotelartigen Service anbieten (Frühstück, tägliche Reinigung), kann Gewerblichkeit angenommen werden.
Was können Vermieter absetzen?
- Anteilige AfA (Gebäude)
- Anteilige Zinsen auf Kredit
- Betriebskosten anteilig
- Reinigungskosten, Wäsche
- Airbnb-Provision (Plattformgebühr)
- Instandhaltung
- Werbung, Fotos
Meldepflicht für Plattformen ab 2023
Durch das DAC7-Gesetz müssen Plattformen wie Airbnb seit 2023 Vermieterdaten an die Finanzbehörden melden — wenn Umsätze über 2.000 € oder 30 Buchungen pro Jahr erreicht werden. Das Finanzamt sieht die Einnahmen automatisch. Nicht melden ist keine Option mehr.
Checkliste: Ferienwohnung vermieten
- ☑ Zweckentfremdungsverbot in der Gemeinde prüfen
- ☑ Genehmigung einholen (wo nötig)
- ☑ Kurtaxe / Tourismusabgabe anmelden (in vielen Gemeinden Pflicht)
- ☑ Steuerberater für Anlage V / USt konsultieren
- ☑ Haftpflichtversicherung prüfen (deckt Mieter ab?)
- ☑ Brandschutz: Rauchwarnmelder, Feuerlöscher
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