Ferienvermietung 2026: Boom und Regulierung
Airbnb, Booking.com, Fewo-direkt — die Plattformen boomen. Gleichzeitig regulieren Städte zunehmend die Kurzzeitvermietung. Wer sein Ferienhaus oder seine Zweitwohnung vermieten will, muss vieles beachten.
Genehmigungen: Wann ist eine Erlaubnis nötig?
Viele Städte haben Zweckentfremdungsverbote eingeführt, die Kurzzeitvermietung regulieren:
- Berlin: Zweckentfremdungsverbot — ganze Wohnungen nur mit Genehmigung (und nur wenn Eigentümer selbst wohnt → Hauptwohnsitz)
- München: Ähnlich Berlin — Vollvermietung ohne Genehmigung verboten
- Hamburg: Wohnraumschutzgesetz — Genehmigung nötig bei Vollvermietung
- Touristikregionen: Sylt, Mallorca-Reisen etc. — oft eigene Vorschriften
Wo kaum Regulierung: Ländliche Regionen, kleine Gemeinden — oft gar keine Vorschriften
Einnahmen: Was können Sie erzielen?
| Objekt | Nächte/Jahr | Ø Tagespreis | Jahreseinnahmen (brutto) |
|---|---|---|---|
| Studio (25 m²) Berlin | 200 | 80 € | 16.000 € |
| Ferienwohnung (70 m²) Bayern | 120 | 150 € | 18.000 € |
| Ferienhaus (120 m²) Ostsee | 100 | 300 € | 30.000 € |
| Villa (200 m²) Toskana | 80 | 500 € | 40.000 € |
Steuerliche Behandlung
Einkommensteuer
Einnahmen aus Ferienvermietung sind in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Absetzbar sind alle Werbungskosten (anteilig bei gemischter Nutzung):
- Gebäude-AfA (2 % p. a.), Möbel-AfA (10 Jahre)
- Plattformgebühren (Airbnb nimmt ca. 3 % Provision)
- Reinigungskosten, Wäscheservice
- Versicherungen, Grundsteuer
- Marketing und Fotografie
Umsatzsteuer
Kurzzeitvermietungen (unter 6 Monate) sind umsatzsteuerpflichtig (19 %) — Ausnahme: Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) bis 22.000 €/Jahr Umsatz. Über dieser Grenze: Umsatzsteuer abführen, aber auch Vorsteuer geltend machen.
Gewerbesteuer
Bei "hotelmäßiger Beherbergung" (tägliche Reinigung, Handtücher, Rezeption etc.) kann Gewerbesteuerpflicht entstehen. Einfache Ferienwohnungsvermietung ohne Serviceleistungen ist meist nicht gewerblich.
Airbnb: Was Sie über die Plattform wissen müssen
- Gastgeberprovision: 3 % des Buchungspreises
- Automatisches Meldewesen in vielen Städten (Airbnb leitet Daten an Behörden weiter)
- Versicherungspaket "AirCover" bis 1 Mio. USD (Gastgeberschutz)
- Steuermeldung: Airbnb meldet Einnahmen ab bestimmten Beträgen an das Finanzamt
Checkliste: Vor dem ersten Gast
- ☑ Genehmigung prüfen (Zweckentfremdungsverbot der Gemeinde)
- ☑ Haftpflichtversicherung für Ferienvermietung
- ☑ Hausordnung erstellen (in Sprache der Gäste)
- ☑ Schlüsselbox oder Schlosswechsel-Regelung
- ☑ Energieausweis vorhanden (auch für Ferienwohnungen Pflicht)
- ☑ Meldepflicht für Touristen prüfen (Kurtaxe, Tourismusabgabe)
- ☑ Steuerberater einschalten
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