Kurzzeitvermietung in Deutschland: Der rechtliche Rahmen
Airbnb und ähnliche Plattformen boomen — aber die Regeln für Kurzzeitvermietungen wurden in vielen deutschen Städten deutlich verschärft. Was 2016 noch problemlos möglich war, kann 2026 illegal sein. Hier die aktuelle Rechtslage.
Wo ist Kurzzeitvermietung geregelt?
Kurzzeitvermietung ist in Deutschland Ländersache — keine einheitliche Bundesregelung. Viele Großstädte haben eigene Zweckentfremdungsverbote:
| Stadt | Regelung | Erlaubnis nötig? |
|---|---|---|
| Berlin | Zweckentfremdungsverbot seit 2014 | Ja — Ausnahmegenehmigung |
| München | Zweckentfremdungssatzung seit 2017 | Ja — Genehmigung nötig |
| Hamburg | Wohnraumentfremdungsgesetz | Ja — Genehmigung nötig |
| Frankfurt | Zweckentfremdungsverordnung | Ja — Genehmigung nötig |
| Kleinere Städte | Meist keine Beschränkung | Oft nein |
| Tourismusorte | Teils Sonderregelungen | Prüfen! |
Was ist Zweckentfremdung?
Wohnraum wird "zweckentfremdet", wenn er dauerhaft als Ferienwohnung genutzt wird statt zur Wohnnutzung. Die Grenze liegt je nach Stadt bei:
- Berlin: Mehr als 50 % der Jahrestage als Ferienwohnung = Zweckentfremdung
- München: Mehr als 8 Wochen pro Jahr als Ferienwohnung ohne Genehmigung
- Hamburg: Dauerhafte gewerbliche Nutzung ohne Genehmigung verboten
Was ist ohne Genehmigung erlaubt?
Grundsätzlich erlaubt (meistens):
- Zeitweilige Abwesenheit: Sie reisen und vermieten Ihr Zimmer/Wohnung kurz
- Untervermietung einzelner Zimmer: Wenn Sie selbst hauptsächlich in der Wohnung wohnen
- Urlaubszeit: Wohnung für maximal 4–8 Wochen vermieten (stadtabhängig)
Welche Strafe droht bei Verstoß?
- Berlin: Bußgelder bis 500.000 € (!) — Berlin ist sehr konsequent
- München: Bußgelder bis 50.000 €
- Hamburg: Bußgelder bis 50.000 €
- Zusätzlich: Rückzahlungspflicht für erzielten Gewinn
- Plattformen (Airbnb, Booking) müssen Daten herausgeben — Kontrolle wird schärfer
Steuer bei Kurzzeitvermietung
- Einkommensteuer: Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung sind steuerpflichtig — kein Freibetrag
- Freigrenze: 600 €/Jahr Freigrenze bei sonstigen Einkünften (§ 22 EStG)
- Umsatzsteuer: Ab 22.000 €/Jahr Einnahmen: Umsatzsteuerpflicht
- Gewerbesteuer: Bei gewerblicher Kurzzeitvermietung (Frühstücksservice etc.) kann Gewerbesteuer anfallen
Bei WEG/Mietwohnung: Extra-Hürden
- Eigentumswohnung in WEG: WEG-Beschluss nötig, wenn Gemeinschaftsordnung Kurzzeitvermietung einschränkt
- Mietwohnung: Vermieter-Genehmigung nötig — oft verweigert
- Mietvertrag: Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung = Kündigungsgrund
Checkliste: Kurzzeitvermietung legal aufsetzen
- ☐ Städtisches Zweckentfremdungsrecht prüfen (Stadtwebsite)
- ☐ Genehmigung beantragen wenn nötig (vor Beginn!)
- ☐ Bei Eigentumswohnung: WEG-Beschluss oder -Erlaubnis
- ☐ Bei Mietwohnung: Schriftliche Genehmigung Vermieter
- ☐ Anmeldung beim Einwohnermeldeamt wenn Gäste länger als 3 Monate
- ☐ Steuerliche Erfassung: Einnahmen in Steuererklärung angeben
- ☐ Haftpflicht und Hausratversicherung: Decken Feriengäste ab?
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