Warum sind Notarkosten beim Immobilienkauf Pflicht?
In Deutschland ist jeder Immobilienkauf ohne notarielle Beurkundung rechtlich unwirksam (§ 311b BGB). Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Kaufpreiszahlung über ein Anderkonto und veranlasst die Umschreibung im Grundbuch. Ohne ihn gibt es keinen rechtsgültigen Eigentumsübergang — ein Schutz für beide Seiten.
Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bundesweit einheitlich. Es gibt keine Preisverhandlung mit dem Notar — die Gebühren sind fest.
Wie viel kostet ein Notar beim Hauskauf?
Als Faustformel gelten 1,0–1,5 % des Kaufpreises für die gesamten Notar- und Grundbuchkosten. Die genaue Berechnung hängt vom Kaufpreis und den einzelnen Amtshandlungen ab.
| Kaufpreis | Notarkosten (ca.) | Grundbuchkosten (ca.) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 1.400 € | 700 € | 2.100 € |
| 350.000 € | 2.100 € | 1.050 € | 3.150 € |
| 500.000 € | 2.750 € | 1.400 € | 4.150 € |
| 750.000 € | 3.700 € | 1.900 € | 5.600 € |
| 1.000.000 € | 4.600 € | 2.300 € | 6.900 € |
Was steckt hinter den Notarkosten?
Die Gesamtrechnung des Notars setzt sich aus mehreren Positionen zusammen:
- Beurkundungsgebühr Kaufvertrag: Größter Posten, 2,0 × Gebührentabelle
- Auflassungsvormerkung: Schützt den Käufer während der Abwicklung, 0,5 × Gebührentabelle
- Grundschuldbestellung: Wenn mit Bankkredit, 1,0 × Gebührentabelle (auf Darlehensbetrag)
- Vollzugsgebühr: Kommunikation mit Grundbuchamt, Steuerbehörden
- Grundbuchumschreibung: Geht an das Grundbuchamt, nicht den Notar
Zum Vergleich: Die gesamten Kaufnebenkosten aus Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und ggf. Makler liegen je nach Bundesland bei 9–15 % des Kaufpreises.
Wer zahlt den Notar — Käufer oder Verkäufer?
In Deutschland zahlt üblicherweise der Käufer die Notarkosten und die Grundbuchkosten. Das ist Handelsbrauch und wird im Kaufvertrag so festgehalten. Der Verkäufer zahlt nur dann einen eigenen Notar, wenn er z. B. Löschungen aus dem Grundbuch veranlassen muss (z. B. eine alte Hypothek), oder wenn er für die eigene Rechtsberatung einen separaten Anwalt hinzuzieht.
Tipps zum Notartermin
- Notar kann vom Käufer frei gewählt werden — Verkäufer hat kein Mitspracherecht
- Den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vorher anfordern und prüfen (lassen)
- Alle Klauseln zu Gewährleistungsausschlüssen sorgfältig lesen
- Perso/Reisepass und ggf. Vollmacht mitbringen
- Fragen stellen — der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, nicht nur dem Verkäufer behilflich
Nach dem Notartermin sollte die Grundschuldeintragung und Auflassungsvormerkung innerhalb weniger Wochen im Grundbuch erscheinen. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklärt unser Artikel Grundbuch verstehen.
Kann man Notarkosten von der Steuer absetzen?
Als Privatperson nein — bei eigengenutzte Immobilien nicht. Als Vermieter ja: Die Notarkosten zählen zu den Anschaffungskosten der Immobilie und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die AfA-Abschreibung. Kosten für die Grundschuldbestellung können als Werbungskosten sofort abgezogen werden.
