Der Notar beim Immobilienkauf — Pflicht und Funktion
In Deutschland ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne Notar ist der Kaufvertrag nichtig — egal wie detailliert er ist. Aber was macht ein Notar eigentlich, und warum kostet er so viel?
Was macht der Notar?
Der Notar ist ein unabhängiger, unparteiischer Amtsträger des Staates. Er ist weder Anwalt des Käufers noch des Verkäufers:
- Er entwirft den Kaufvertrag nach den Vereinbarungen beider Seiten
- Er prüft das Grundbuch auf Lasten und Beschränkungen
- Er beurkundet den Vertrag (liest ihn vor, stellt Fragen, beurkundet die Unterschriften)
- Er beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Er holt Vorkaufsrechtsverzichte (Gemeinde) ein
- Er veranlasst nach Kaufpreiszahlung die endgültige Eigentumsübertragung (Auflassung)
- Er meldet den Kauf dem Finanzamt (Grunderwerbsteuer)
Notarkosten beim Immobilienkauf
Notargebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und bundesweit einheitlich. Sie richten sich nach dem Kaufpreis. Zusätzlich fallen Grundbuchkosten an.
| Kaufpreis | Notargebühren (ca.) | Grundbuchkosten (ca.) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 800 € | 400 € | 1.200 € |
| 250.000 € | 1.200 € | 600 € | 1.800 € |
| 400.000 € | 1.750 € | 900 € | 2.650 € |
| 600.000 € | 2.400 € | 1.200 € | 3.600 € |
| 1.000.000 € | 3.500 € | 1.800 € | 5.300 € |
Faustregel: Notar + Grundbuch zusammen ca. 1,5 % des Kaufpreises.
Wer zahlt den Notar?
In Deutschland zahlt üblicherweise der Käufer alle Notar- und Grundbuchkosten. Der Verkäufer zahlt nur für spezielle Leistungen, die ihn direkt betreffen (z. B. Löschung alter Grundschulden).
Welchen Notar kann ich wählen?
Sie sind frei in der Wahl des Notars — in Deutschland kann jeder zugelassene Notar den Kaufvertrag beurkunden. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, gibt es keine Preisunterschiede. Wählen Sie nach:
- Erreichbarkeit und Verfügbarkeit
- Erfahrung mit Immobilientransaktionen
- Sprachkenntnisse (bei Auslandsbezug)
- Empfehlungen vom Makler oder Anwalt
Zeitplan: Was passiert wann?
- Kaufvertragsentwurf wird vorbereitet (1–2 Wochen)
- Käufer und Verkäufer erhalten Entwurf zur Prüfung
- Beurkundungstermin beim Notar
- Notar beantragt Auflassungsvormerkung (wenige Tage)
- Käufer erhält Zahlungsaufforderung nach Erfüllung aller Bedingungen
- Kaufpreis wird gezahlt
- Schlüsselübergabe
- Grundbuchumschreibung (4–8 Wochen nach Zahlung)
Checkliste: Notartermin vorbereiten
- Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vorher anfordern
- Entwurf sorgfältig lesen und Fragen notieren
- Personalausweis oder Reisepass mitbringen
- Steuer-ID mitbringen
- Bei Finanzierung: Kontaktdaten der Bank bereithalten
- Fragen zum Vertrag vorher stellen — der Termin ist kurz
