Warum ein Mehrfamilienhaus als Einstieg?
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist für viele Investoren der Schritt vom Einzelvermieter zum echten Immobilienunternehmer. Mit 4–20 Einheiten in einem Haus verteilt man das Leerstandsrisiko und erzielt oft bessere Renditen als bei einzelnen ETW. Aber: Die Komplexität steigt — und Fehler sind teurer.
Die wichtigsten Kennzahlen beim MFH-Kauf
| Kennzahl | Formel | Richtwert |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100 | min. 5 % (heute schwer) |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete - Bewirtschaftungskosten) / Kaufpreis × 100 | min. 3,5–4 % |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis / Jahreskaltmiete | max. 20× (Großstädte: bis 25×) |
| Cashflow je Einheit | Mieteinnahmen - Kosten - Annuität | positiv oder mindestens neutral |
| Leerstandsquote | Leerstand / Gesamtfläche × 100 | max. 5 % (strukturell) |
Schritt-für-Schritt: MFH kaufen als Erstinvestor
Phase 1: Vorbereitung (4–8 Wochen)
- Budget klären: Wie viel Eigenkapital? Banken fordern min. 20–25 % + Kaufnebenkosten
- Finanzierungsvoranfrage: Mehrere Banken anfragen, Konditionen vergleichen (MFH = Gewerbekredit-Logik bei vielen Banken)
- Markt wählen: Wo suchen? Großstadt = teuer, niedrige Rendite. Mittelstädte = oft bessere Renditen
- Suchkriterien definieren: Einheiten, Baujahr, Lage, max. Kaufpreis, Zielrendite
Phase 2: Objektauswahl und Prüfung (2–6 Wochen)
- Angebote sammeln: Immoscout, Immonet, Makler-Netzwerke, Off-Market-Quellen
- Schnellprüfung: Kaufpreisfaktor berechnen — über 25× ohne guten Grund = nein
- Besichtigung + technische Prüfung (Sachverständiger beauftragen!)
- Mietverträge aller Mieter anfordern und prüfen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre prüfen
- Instandhaltungsprotokoll (Was wurde wann gemacht?)
Phase 3: Due Diligence (2–4 Wochen)
- Grundbuchauszug: Lasten, Grundschulden, Dienstbarkeiten prüfen
- Baugenehmigungen: Alle Einheiten legal und genehmigt?
- Energieausweis: Sanierungskosten antizipieren
- Steuerliche Prüfung: AfA-Basis, Spekulationsfrist, Steuervorteil-Berechnung
Typische Fehler von MFH-Erstinvestoren
- Bewirtschaftungskosten unterschätzen: 25–30 % der Mieteinnahmen gehen für Verwaltung, Reparaturen, Instandhaltung, Leerstand drauf — nicht 10 %!
- Mietrückstände ignorieren: Wenn ein Mieter schon jetzt nicht zahlt — wird er es nach Kauf auch nicht. Räumung kostet Zeit und Geld.
- Sanierungsbedarf unterschätzen: Baujahr 1970–1990 = oft Dach, Fassade, Leitungen fällig. Immer Sachverständigen beauftragen!
- Finanzierungsstruktur falsch wählen: Kurze Zinsbindung bei steigendem Zinsumfeld = Anschlussfinanzierungsrisiko
- Kaufpreisfaktor zu hoch: Faktor 30+ in B-Städten = kaum Rendite mehr darstellbar
Checkliste: MFH Due Diligence
- ☐ Mietverträge aller Mieter: Miethöhe, Nebenkosten, Laufzeit, Sonderrechte
- ☐ Mietrückstände: Aufstellung der letzten 24 Monate
- ☐ Nebenkostenabrechnung: Sind alle Kosten umlagefähig? Akzeptiert von Mietern?
- ☐ Gebäudeversicherung: Läuft weiter? Zu welchen Konditionen?
- ☐ Grundbuchauszug: Keine versteckten Lasten
- ☐ Baugenehmigungen: Alle Einheiten legal genehmigt
- ☐ Energieausweis: Effizienzklasse, erwartete Sanierungskosten
- ☐ Sachverständiger: Technischer Zustand, Reparaturbedarf, Kostenschätzung
- ☐ Kaufpreisfaktor berechnen und mit Markt vergleichen
- ☐ Cashflow-Rechnung mit realistischen Annahmen (Leerstand 5 %, Reparaturen 15 €/m²/Jahr)
Finanzierung eines Mehrfamilienhauses
MFH-Finanzierungen laufen etwas anders als bei ETW:
- Banken prüfen neben Bonität auch den Cashflow der Immobilie
- Eigenkapital: Mindestens 20–25 % Kaufpreis + Kaufnebenkosten
- Zinsbindung: 10–15 Jahre empfohlen bei größeren MFH
- Tilgung: Mindestens 2 % p.a., besser 3 % — sonst dauert Entschuldung zu lange
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