Was ist eine Immobilien-GbR?
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Form, gemeinsam mit anderen Personen Immobilien zu kaufen und zu verwalten. Anders als eine GmbH entsteht sie ohne Notar, ohne Handelsregistereintrag — nur durch Vertrag. Das macht sie beliebt bei Familien, Paaren und kleinen Investorengruppen.
GbR vs. Bruchteilsgemeinschaft vs. GmbH
| Kriterium | GbR | Bruchteilsgemeinschaft | GmbH |
|---|---|---|---|
| Gründungsaufwand | Niedrig (Vertrag reicht) | Sehr niedrig (automatisch) | Hoch (Notar, Handelsregister) |
| Haftung | Gesamtschuldnerisch | Quotenmäßig | Beschränkt (Stammkapital) |
| Steuerliche Behandlung | Einkommensteuer (transparent) | Einkommensteuer | Körperschaftsteuer + Gewerbesteuer |
| Grunderwerbsteuer | Einmalig beim Kauf | Einmalig beim Kauf | Ggf. bei Anteilsübertragung |
| Geeignet für | Kleine Gruppen, Familien | Sehr einfache Fälle | Große Portfolios, Professis |
Vorteile der Immobilien-GbR
1. Einfache Gründung
Die GbR entsteht formlos — ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag genügt. Kein Notar, kein Handelsregister nötig (für reine Immobilienverwaltung). Kosten: praktisch null.
2. Steuerliche Transparenz
Die GbR zahlt selbst keine Steuern — Gewinne und Verluste werden direkt den Gesellschaftern zugerechnet und mit ihrer persönlichen Einkommensteuer versteuert. Das kann vorteilhaft sein, wenn Gesellschafter unterschiedliche Steuersätze haben.
3. Flexibilität
Gesellschaftervertrag kann individuell gestaltet werden: Wer entscheidet was? Wie werden Gewinne verteilt? Was passiert bei Tod oder Scheidung?
4. Günstigere Finanzierung als Einzelperson
Mehrere Gesellschafter = mehr Eigenkapital = bessere Konditionen bei der Bank. Auch Risiken werden auf mehrere Schultern verteilt.
Risiken der GbR — was viele unterschätzen
Gesamtschuldnerische Haftung
Achtung: Jeder Gesellschafter haftet mit seinem gesamten Privatvermögen für alle Verbindlichkeiten der GbR. Wenn ein Gesellschafter ausfällt, haftet der andere für alles. Das ist der größte Unterschied zur GmbH.
Kein automatisches Ausscheiden
Stirbt ein Gesellschafter, wird die GbR nicht automatisch aufgelöst — aber die Erben treten ein. Das kann zu unerwünschten Konstellationen führen: Klarer Gesellschaftsvertrag ist Pflicht!
Grundbucheintragung
Seit 2024 müssen GbRs, die Grundeigentum erwerben, im neuen Gesellschaftsregister eingetragen sein (§ 47 GBO neu). Kosten: ca. 200–400 €, aber wichtig vor dem Notartermin.
Checkliste: GbR für Immobilieninvestment richtig aufsetzen
- ☐ Gesellschaftsvertrag schriftlich (mind. 5 Seiten, Details regeln)
- ☐ Haftungsfragen klar regeln: Was passiert bei Insolvenz eines Gesellschafters?
- ☐ Regelung für Todesfall und Scheidung aufnehmen
- ☐ Gewinnverteilung festlegen (muss nicht 50/50 sein)
- ☐ Entscheidungsfindung regeln: Einstimmigkeit oder Mehrheit?
- ☐ Auflösungsszenarien: Wer kauft raus, zu welchem Preis?
- ☐ Seit 2024: Gesellschaftsregister-Eintragung vor Grundbucheintragung
- ☐ Steuerberater für optimale Gewinnverteilung einschalten
Steuer-Tipps für die Immobilien-GbR
- Unterschiedliche Steuersätze nutzen: Gesellschafter mit niedrigem Steuersatz kann größere Anteile halten → Gesamtsteuerbelastung sinkt
- Verluste verrechnen: In der Anfangsphase (Abschreibungen, Zinsen) entstehen oft Verluste — diese mindern die persönliche Einkommensteuer der Gesellschafter
- AfA (Abschreibung): Jeder Gesellschafter schreibt seinen Anteil ab — 2 % p.a. auf den Gebäudewert
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