Der Kaufpreisfaktor (kurz: KPF, auch "das Vielfache" genannt) ist die schnellste und einfachste Methode, um auf einen Blick zu beurteilen, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist. Er ist das wichtigste Werkzeug für Kaufentscheidungen — und wird von Profis täglich genutzt.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, das Wievielfache der Jahresmiete Sie für eine Immobilie zahlen:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Monatskaltmiete 1.000 €:
- Jahreskaltmiete: 1.000 × 12 = 12.000 €
- Kaufpreisfaktor: 300.000 ÷ 12.000 = 25
Sie zahlen also das 25-fache der Jahresmiete. Oder anders ausgedrückt: Es dauert 25 Jahre, bis Sie allein durch Mieteinnahmen den Kaufpreis "hereingeholt" haben (ohne Zinsen, Kosten, Steuern).
Kaufpreisfaktor und Mietrendite — der direkte Zusammenhang
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind Kehrwerte voneinander:
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Bewertung |
|---|---|---|
| 15 | 6,7 % | Sehr günstig — prüfen Sie warum! |
| 18 | 5,6 % | Günstig — attraktive Anlage |
| 20 | 5,0 % | Gut — solide Rendite |
| 22 | 4,5 % | Okay — positive Cash-Flow-Aussichten |
| 25 | 4,0 % | Normal — Marktstandard vieler Mittelstädte |
| 28 | 3,6 % | Eher teuer — A-Städte-Niveau |
| 30 | 3,3 % | Teuer — nur mit Wertsteigerungserwartung |
| 35 | 2,9 % | Sehr teuer — typisch München Innenstadt |
| 40+ | 2,5 % | Extrem — reine Spekulation auf Preissteigerung |
Kaufpreisfaktoren nach deutschen Regionen 2026
| Stadt / Region | Typischer KPF (Wohnen) |
|---|---|
| München | 32–45 |
| Frankfurt a.M. | 28–40 |
| Hamburg | 27–38 |
| Berlin | 25–35 |
| Stuttgart | 26–36 |
| Düsseldorf, Köln | 23–32 |
| Nürnberg, Leipzig | 20–28 |
| Mittelstädte West | 18–25 |
| Kleinstädte | 12–20 |
| Ländliche Lagen Ost | 8–15 |
Wie berechne ich die richtige Miete für die KPF-Rechnung?
Wichtig: Verwenden Sie für den KPF immer die aktuell erzielbare Marktmiete — nicht die laufende Bestandsmiete (die oft unter Marktniveau liegt). Das gibt Ihnen ein realistisches Bild der Rendite.
Die erzielbare Marktmiete finden Sie:
- Über aktuelle Angebote auf ImmoScout24 oder Immowelt in der gleichen Lage
- Über den lokalen Mietspiegel
- Durch Anfrage bei lokalen Maklern
Kaufpreisfaktor ist nicht alles
Der KPF ist ein schneller Indikator — aber kein vollständiges Bewertungssystem. Folgende Faktoren können einen hohen KPF rechtfertigen:
- Starke Wertsteigerungserwartung: Wachstumsregionen, aufwertende Lagen
- Lage-Qualität: Erstklassige Lage + niedriges Leerstandsrisiko
- Mietpotenzial: Aktuell unter Marktniveau vermietet (Steigerungspotenzial)
- Modernisierungspotenzial: Wertsteigerung durch Investitionen möglich
Und folgende Faktoren sollen Sie misstrauisch machen, auch bei niedrigem KPF:
- Strukturschwache Lage mit Bevölkerungsrückgang
- Hoher Leerstand im Haus oder der Umgebung
- Erheblicher Sanierungsbedarf
- Sehr alte Bausubstanz ohne durchgeführte Modernisierung
KPF in der Praxis: So nutzen Sie den Rechner
Unser Immobilienwert-Rechner zeigt Ihnen automatisch den impliziten Kaufpreisfaktor für jede Kombination aus Kaufpreis und Miete. Als Quick-Check gilt:
- KPF unter 20: Günstig — detaillierte Analyse empfohlen (warum so günstig?)
- KPF 20–28: Attraktiver Bereich für klassische Kapitalanlage
- KPF 28–35: A-Städte-Niveau — gut bei starker Lage, riskant sonst
- KPF über 35: Renditeanlage kaum noch möglich — nur Wertsteigerungsspiel
Fazit
Der Kaufpreisfaktor ist das Schweizer Taschenmesser der Immobilienbewertung — schnell, einfach und aussagekräftig. Kombinieren Sie ihn mit der Nettomietrendite und einer Cashflow-Analyse für eine vollständige Entscheidungsgrundlage. Mehr zu den Bewertungsverfahren der Profis finden Sie im Artikel Immobilienbewertung: Sachwert- vs. Ertragswertverfahren.
