Das Bestellerprinzip beim Wohnungskauf seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Courtage. Der andere Teil darf maximal in gleicher Höhe vom anderen Vertragspartner verlangt werden.
In der Praxis bedeutet das: Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklercourtage hälftig. Es ist nicht mehr möglich, dass der Verkäufer einen Makler beauftragt und die gesamten Kosten auf den Käufer abwälzt — wie es früher in vielen Bundesländern üblich war.
Wie hoch ist die Maklercourtage in Deutschland?
Die Maklercourtage ist nicht gesetzlich festgelegt — der Makler kann sie frei verhandeln. In der Praxis hat sich je nach Region ein Niveau eingependelt:
| Region | Übliche Gesamtcourtage | Anteil Käufer |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % |
| NRW, Niedersachsen | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % (inkl. MwSt.) | 3,13 % |
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlt der Käufer also typischerweise 14.280 € Maklerprovision — zusätzlich zu Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.
Beispielrechnung: Kaufnebenkosten mit Makler
Grunderwerbsteuer (3,5 %): 12.250 €
Notar + Grundbuch (1,5 %): 5.250 €
Maklercourtage Käufer (3,57 %): 12.495 €
Gesamt Kaufnebenkosten: 30.000 € (8,6 %)
Wann müssen Sie gar keinen Makler bezahlen?
Sie zahlen keine Maklercourtage, wenn:
- Der Verkäufer privat verkauft (ohne Makler)
- Sie selbst aktiv suchen und über eine Privatanzeige kaufen
- Es sich um ein Gewerbeobjekt handelt (kein Bestellerprinzip)
- Der Makler ausschließlich vom Verkäufer beauftragt wurde und vertraglich keine Provision vom Käufer verlangt
Beim Kauf ohne Makler fallen die Kaufnebenkosten entsprechend niedriger aus. Wie Sie selbst ohne Makler verkaufen können, zeigen wir im Artikel Ohne Makler verkaufen.
Ist die Maklercourtage von der Steuer absetzbar?
Als Privatperson für eigengenutzten Wohnraum: Nein. Als Vermieter: Ja — die Maklercourtage gehört zu den Anschaffungskosten und erhöht die Abschreibungsbasis (AfA). Bei Gewerbeimmobilien: Sofort abziehbar als Betriebsausgabe.
Mehr zu steuerlichen Möglichkeiten als Vermieter: Was Vermieter von der Steuer absetzen können.
