Der Zusammenhang: Kaufpreisfaktor und Brutto-Mietrendite
Kaufpreisfaktor und Brutto-Mietrendite sind mathematisch direkt verknüpft. Wer das eine kennt, kennt das andere.
Umrechnungsformeln:
Brutto-Mietrendite = 100 / Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor = 100 / Brutto-Mietrendite
| Kaufpreisfaktor | Brutto-Mietrendite | Einschätzung |
|---|---|---|
| 10 | 10,0 % | Sehr günstig (Hochrisiko prüfen) |
| 15 | 6,7 % | Günstig, gute Rendite |
| 20 | 5,0 % | Gut — attraktive Kapitalanlage |
| 25 | 4,0 % | Befriedigend bei niedrigen Zinsen |
| 30 | 3,3 % | Akzeptabel nur bei Eigennutzung/Wertsteigerung |
| 35 | 2,9 % | Schwach — nur Top-Lagen rechtfertigen das |
| 40 | 2,5 % | Kaum Rendite — reiner Wertspeicher |
Wie wir in unserem Ratgeber zur Mietrendite gezeigt haben, ist die Bruttorendite nur der erste Schritt. Die Netto-Mietrendite liegt typisch 1,0–1,5 Prozentpunkte tiefer.
Wann ist welcher Kaufpreisfaktor akzeptabel?
Als Kapitalanlage (Vermieter)
- Faktor unter 20 (Rendite über 5 %): Attraktiv bei gutem Mietmarkt
- Faktor 20–25: Angemessen bei stabiler Lage und solider Bonität
- Faktor über 25: Nur bei erwarteter Wertsteigerung oder sehr sicherem Mietmarkt
Als Eigennutzer
- Faktor ist weniger wichtig — kein laufender Mieterlös nötig
- Vergleich: Mietkosten vs. Kreditrate. Wenn mietfreies Wohnen günstiger ist als mieten → kaufen sinnvoll
- Langzeithorizont: Ab 10 Jahren Wohndauer meist sinnvoll — unabhängig vom Faktor
Kaufpreisfaktor im Zeitverlauf 2020–2026
Die Zinssteigerung hat das Verhältnis verändert:
- 2021 (Zins 1 %): Faktor 35–40 in A-Lagen war "tragbar" — Kredit günstig
- 2024 (Zins 4 %): Faktor über 25 = negatives Leverage — Kredit teurer als Mietrendite
- 2026 (Zins 3,8 %): Faktor 22–28 ist realistischer Investitionsrahmen
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