Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf — das steckt dahinter
Kaufen Sie eine Immobilie für 400.000 €, zahlen Sie zusätzlich oft 40.000–60.000 € an Nebenkosten. Das sind 10–15 % des Kaufpreises — die von der Bank nicht immer finanziert werden. Hier sind legale Strategien, um diese Kosten zu senken.
Übersicht: Typische Kaufnebenkosten
| Kostenart | Richtwert | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | Ja |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,5–2 % | Ja |
| Maklergebühr (Käufer) | 1,5–3,6 % (inkl. MwSt.) | Nein |
| Gebäudeversicherung (anteilig) | 300–800 €/Jahr | Empfohlen |
| Umzugskosten | 1.000–5.000 € | Nein |
Strategie 1: Inventar im Kaufvertrag separat ausweisen
Möbel, Küche, Einbauschränke und Gartenausstattung sind keine Grundstücksbestandteile — sie sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Wenn Sie und der Verkäufer sich einigen, diese separat im Kaufvertrag auszuweisen (zu marktüblichen Preisen!), sinkt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Inventar 12.000 €. GrESt. bei 5 %: 19.400 € statt 20.000 € → Ersparnis 600 €. Klingt wenig — bei hochwertiger Einbauküche (20.000 €) sind es schon 1.000 €.
Strategie 2: Makler verhandeln oder umgehen
Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Bei gleichmäßiger Teilung trägt jede Partei 50 %. Aber: Beim Kauf vom Privatanbieter fällt keine Maklergebühr an — eBay Kleinanzeigen und direkte Anfragen bei Eigentümern lohnen sich.
Verhandeln Sie die Maklerprovision: In einem käuferfreundlichen Markt (Überangebot) ist Druck auf die Provision legitim. 0,5–1 % weniger ist möglich.
Strategie 3: Notar-Entwurf selbst liefern
Den Notar können Sie nicht umgehen — aber Sie können mitbestimmen, welcher Notar beurkundet. Notargebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und von Notar zu Notar gleich. Effizienz-Tipp: Manche Notare erstellen Vertragsentwürfe schneller, was Wartezeiten und ggf. Finanzierungskosten spart.
Strategie 4: Grunderwerbsteuer durch Familientransfer vermeiden
Kaufen Sie von Eltern oder Kindern: Keine Grunderwerbsteuer (§ 3 GrEStG). Wenn die Situation passt (Eltern verkaufen das Familienhaus an Kinder): erhebliche Steuerersparnis.
Strategie 5: Timing der Finanzierung optimieren
Kaufnebenkosten müssen oft aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren sie nur begrenzt. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger der Zinssatz. Das spart zwar keine Nebenkosten, senkt aber die Gesamtbelastung erheblich.
Konkreter Tipp: Schieben Sie den Kauf um 6–12 Monate, wenn Sie damit die Eigenkapitalquote von 10 % auf 20 % erhöhen können. Die Zinsersparnis bei 300.000 € Kredit kann 30.000–50.000 € über die Laufzeit betragen.
Checkliste: Kaufnebenkosten reduzieren
- Inventar separat und marktüblich im Kaufvertrag ausweisen lassen
- Direktkauf vom Eigentümer prüfen (kein Makler = keine Maklerprovision)
- Maklerprovision bei Verhandlungsspielraum ansprechen
- Kauf von Familienangehörigen? Grunderwerbsteuer entfällt
- Eigenkapitalquote vor Kauf maximieren
- KfW-Förderkredite prüfen — können Eigenkapitalbedarf senken
