Hauskauf-Budget: Warum die Nebenkosten oft unterschätzt werden
Viele Käufer planen nur den Kaufpreis ein — und stellen beim Notartermin fest, dass noch 10–15 % mehr fällig werden. Wer das Eigenkapital falsch kalkuliert, gerät in Finanzierungsnot. Dieser Artikel zeigt alle Kostenpunkte.
Kaufnebenkosten im Überblick
| Kostenart | Höhe | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | 14.000–26.000 € |
| Notarkosten | ca. 1,5 % (inkl. Grundbuch) | 6.000 € |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % | 2.000 € |
| Maklergebühr | 3,57 % (bei Käufermakler) | 14.280 € |
| Gutachterkosten | 500–2.000 € | 1.000 € |
| Immobilienmakler Käuferseite | 0 oder bis 3,57 % | 0–14.280 € |
| Gesamt Nebenkosten | ca. 10–15 % | 40.000–60.000 € |
Notarkosten: Was ist enthalten?
Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz). Typische Leistungen:
- Beurkundung des Kaufvertrags (~0,5 % des Kaufpreises)
- Grundschuldbestellung für die Bank (~0,2 %)
- Eintragung Auflassungsvormerkung (~0,1 %)
- Grundbucheintragung (~0,5 %)
Tipp: Der Notar wird in Deutschland traditionell vom Käufer gewählt und bezahlt. Vergleichen Sie — Notare dürfen zwar keine anderen Gebühren verlangen, aber Serviceleistungen variieren.
Maklergebühren: Seit 2020 aufgeteilt
Seit dem 23.12.2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Maklergebühr. Bei Wohnimmobilien zahlt üblicherweise der Verkäufer die andere Hälfte. Typische Gesamtprovision: 5,95–7,14 % (inklusive MwSt.), hälftig geteilt.
- Käufer zahlt: 2,975–3,57 % = bei 400.000 € ca. 11.900–14.280 €
Renovierungskosten: Der versteckte Kostenpunkt
Viele Käufer unterschätzen die Kosten für Renovierung und erste Einrichtung:
- Schönheitsreparaturen (Streichen, Böden): 5.000–20.000 €
- Küche: 5.000–25.000 €
- Bad modernisieren: 10.000–30.000 €
- Heizungsanlage erneuern: 15.000–40.000 €
- Umzug: 1.000–5.000 €
Vollständige Budget-Checkliste
- ☑ Kaufpreis (Hauptkosten)
- ☑ Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)
- ☑ Notar + Grundbuch (ca. 1,5–2 %)
- ☑ Makler Käuferseite (0–3,57 %)
- ☑ Gutachter / Sachverständiger (500–2.000 €)
- ☑ Renovierung / Modernisierung (individuell)
- ☑ Umzugskosten (1.000–5.000 €)
- ☑ Ersteinrichtung (5.000–20.000 €)
- ☑ Liquiditätsreserve für erste 12 Monate (3–6 Monatsnettoeinkommen)
Eigenkapital-Faustregel
Planen Sie mindestens 20–25 % Eigenkapital ein — davon decken 10–15 % die Nebenkosten und 10 % bleiben als Anzahlung. Wer unter 20 % Eigenkapital hat, zahlt deutlich höhere Zinsen oder muss eine KfW-Förderung nutzen.
Weiterführende Artikel: Kaufnebenkosten nach Bundesland | Grunderwerbsteuer berechnen | Baufinanzierung vergleichen
