Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert heute schon die Konditionen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung — bis zu 66 Monate im Voraus. Die eigentliche Auszahlung erfolgt erst, wenn die aktuelle Zinsbindung ausläuft.
Wie funktioniert es?
- Aktuelle Zinsbindung läuft z. B. in 3 Jahren aus
- Heute Forward-Darlehen abschließen: Zins wird für die zukünftige Laufzeit fixiert
- 3 Jahre lang passiert nichts — kein Geld fließt
- Nach 3 Jahren: Altes Darlehen wird durch das neue (Forward) abgelöst
Was kostet das Forward-Darlehen?
Für die Zinssicherheit zahlt der Kreditnehmer einen Forward-Aufschlag:
- Typisch: 0,01–0,03 % pro Monat der Vorlaufzeit
- Bei 36 Monaten Vorlauf: 0,36–1,08 % Zinsaufschlag
- Beispiel: Marktzeins 3,8 % + 0,8 % Aufschlag = 4,6 % gebundener Zins
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Lohnt sich, wenn:
- Sie erwarten steigende Zinsen in den nächsten Jahren
- Sie auf Planungssicherheit angewiesen sind (Budget-Sicherheit)
- Die Restschuld hoch ist — jeder Zinsanstieg kostet viel
Lohnt sich nicht, wenn:
- Zinsen stagnieren oder sinken — dann zahlen Sie Aufschlag umsonst
- Vorlaufzeit über 36 Monate (Aufschlag zu hoch)
- Objekt wird möglicherweise vorher verkauft (Forward-Darlehen dann rückabwickeln — teuer)
Forward vs. Umschuldung vs. Prolongation
| Option | Wann | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Ablauf Zinsbindung | Einfach, kein Bankwechsel | Hausbank bietet oft schlechtere Konditionen |
| Umschuldung | Ablauf Zinsbindung | Beste Konditionen durch Vergleich | Etwas Aufwand |
| Forward-Darlehen | 1–66 Monate vorher | Zinssicherheit | Aufschlag, kein Rücktritt |
Praxistipp: Ab wann handeln?
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