Wer selbstständig oder freiberuflich arbeitet und eine Immobilie finanzieren will, stößt bei Banken häufig auf Skepsis. Das Einkommen schwankt, es gibt keine Lohnabrechnung — und das macht die Risikoprüfung schwieriger. Doch mit der richtigen Vorbereitung ist die Finanzierung möglich.
Was Banken von Selbstständigen verlangen
- Einkommensnachweise: Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre (nicht nur ein Jahr)
- Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA): Aktuelle BWA des laufenden Jahres
- Jahresabschlüsse: Bilanz oder EÜR der letzten 2–3 Jahre
- Nachweise über laufende Aufträge: Bestätigte Auftragsvolumina als Einkommensnachweis
- Nachweis der Betriebsdauer: Mind. 2–3 Jahre selbstständig — Neugründer haben es deutlich schwerer
Wie berechnen Banken das Einkommen bei Selbstständigen?
Banken nehmen nicht einfach das letzte Jahreseinkommen — sie prüfen:
- Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre (Ausreißer werden geglättet)
- Manche Banken nehmen das niedrigste Jahr der letzten 3 als Basis (pessimistischer Ansatz)
- Saisonalität und Branchenrisiken werden bewertet
Beispiel: Einnahmen 80.000 / 95.000 / 70.000 € → Basis oft 70.000 € oder Ø 81.600 € — je nach Bankpolitik.
Was verbessert die Kreditchancen als Selbstständiger?
- Mehr Eigenkapital: 30–40 % statt der üblichen 20 % signalisiert Sicherheit
- Langer Track Record: 5+ Jahre kontinuierlich selbstständig ist deutlich besser als 2 Jahre
- Steuerliche Optimierung überdenken: Viele Selbstständige optimieren ihr Steuereinkommen niedrig — das hilft bei der Bank nicht
- Zweiter Kreditnehmer: Angestellter Partner verbessert die Bonität erheblich
- Sicherheiten: Weitere Immobilien, Wertpapiere, Lebensversicherungen als Zusatzsicherheit
Welche Banken sind für Selbstständige flexibler?
- Spezialmakler wie Interhyp, Dr. Klein haben Zugang zu Banken mit flexibleren Selbstständigen-Richtlinien
- Privatbanken und regionale Volksbanken/Sparkassen entscheiden oft individueller
- Onlinebanken (ING, DKB) haben stärker standardisierte Prozesse — manchmal unflexibler
Checkliste: Unterlagen für Selbstständige
- ☑ Einkommenssteuerbescheide (3 Jahre)
- ☑ BWA des laufenden Jahres (maximal 3 Monate alt)
- ☑ Jahresabschlüsse / EÜR (3 Jahre)
- ☑ SCHUFA-Auskunft (clean)
- ☑ Kontoauszüge (6–12 Monate)
- ☑ Auftragsbestätigungen oder Rahmenverträge
- ☑ Gewerbe-/Freiberuflichkeitsbescheinigung oder Handelsregistereintrag
