Mieteinnahmen müssen versteuert werden — doch Vermieter haben zahlreiche Möglichkeiten, ihre Steuerlast legal zu reduzieren. Wir erklären die Grundlagen der Vermieter-Besteuerung verständlich und ohne Juristendeutsch.
Wo werden Mieteinnahmen versteuert?
Mieteinnahmen fallen unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) — kurz V+V. Sie geben diese in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung an. Das zu versteuernde Einkommen = Mieteinnahmen minus Werbungskosten.
Was zählt zu den Mieteinnahmen?
- Kaltmiete (Nettomiete)
- Nebenkostenvorauszahlungen oder Pauschalen (soweit nicht abgerechnet)
- Zuschüsse des Mieters (z.B. für Einbauten) — unter Umständen
- Mietausfallentschädigung und Abstandszahlungen
Nicht dazu zählen: Rückerstattungen aus Nebenkostenabrechnung, Kautionszahlungen (solange sie nicht einbehalten werden).
Was können Vermieter absetzen?
Laufende Werbungskosten
- Zinsen auf das Immobiliendarlehen (nicht Tilgung!)
- Hausverwaltungskosten
- Grundsteuer (soweit nicht auf Mieter umgelegt)
- Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht, Rechtsschutz)
- Reparaturen und Instandhaltung
- Schornsteinfegergebühren, Hausmeister, Reinigung
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km)
- Steuerberatungskosten anteilig
- Inserate für Mietersuche, Maklercourtage (Bestellerprinzip: Vermieter zahlt)
Abschreibung (AfA)
Die wichtigste Steuervorteil für Vermieter: Die Absetzung für Abnutzung (AfA).
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude (Bau ab 1925) | 2 % p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Bau vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Neubau (ab 2023) | 3 % p.a. | 33 Jahre |
| Denkmalgebäude | 9–7 % p.a. | Sonderregelung |
Wichtig: Die AfA wird nur auf den Gebäudewert berechnet, nicht auf den Grundstückswert. Typisch: 20–30 % des Kaufpreises sind Grundstück (kein AfA), 70–80 % Gebäude (AfA ansetzbar).
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Der Unterschied ist steuerlich entscheidend:
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, die den Ist-Zustand erhalten → sofort absetzbar
- Herstellungskosten: Verbesserungen, die die Qualität erhöhen → nur über AfA absetzbar
Beispiel: Küche erneuern wie zuvor = Erhaltungsaufwand. Küche aufwerten von Standard auf Premiumausstattung = Herstellungskosten.
Steuerliche Verluste aus Vermietung nutzen
Wenn Ihre Werbungskosten (inkl. AfA und Zinsen) die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser kann mit anderen Einkunftsarten (z.B. Gehalt) verrechnet werden — und senkt so Ihren Gesamt-Steuersatz.
In der Anfangsphase einer Finanzierung mit hohen Zinsen ist das häufig der Fall — und war historisch ein bewusstes Steuergestaltungsinstrument.
Wann entfällt die Steuerpflicht auf Mieteinnahmen?
- Wenn Sie das Haus nach 10+ Jahren verkaufen, ist der Gewinn steuerfrei
- Wenn Sie das Objekt selbst nutzen, fallen keine V+V-Steuern an
- Kleine Einnahmen unter 520 € im Jahr aus einzelnen Nebenleistungen können steuerfrei sein
Mehr zur Spekulationssteuer: Spekulationsfrist beim Hausverkauf | Denkmalimmobilien: Steuervorteile
