Die Immobilien-GmbH ist in der Vermögensplanung ein immer häufiger genutztes Instrument. Die steuerlichen Vorteile können erheblich sein — aber es gibt auch klare Nachteile und Grenzen. Wir erklären nüchtern, was stimmt und was übertrieben wird.
Wie wird eine Immobilien-GmbH besteuert?
| Steuerart | Privatperson (Spitzensteuersatz) | GmbH |
|---|---|---|
| Körperschaftsteuer | — | 15 % |
| Solidaritätszuschlag | — | 0,825 % |
| Gewerbesteuer (ca.) | — | 14–17 % (je Hebesatz) |
| Gesamt GmbH | — | ca. 30–32 % |
| Einkommensteuer (privat) | 42–45 % | — |
Der Unterschied: Privatperson zahlt 42–45 %, die GmbH nur ca. 30 %. Auf thesaurierte (einbehaltene) Gewinne ist das ein echter Vorteil — der Gewinn bleibt in der GmbH und kann reinvestiert werden.
Aber: Die Nachteile
- Gewerbesteuer: Immobilienvermögen in der GmbH kann gewerbesteuerpflichtig sein (§ 9 Nr. 1 GewStG — erweiterte Kürzung nur unter bestimmten Bedingungen)
- Kein steuerfreier Verkauf: Privatpersonen können Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. GmbHs nicht — Veräußerungsgewinne immer steuerpflichtig
- Ausschüttung kostet: Wollen Sie Geld entnehmen, fällt Kapitalertragsteuer (25 % + SolZ) an — effektiv Gesamtbelastung über 45 %
- Gründungskosten: Notar, Handelsregister, laufende Buchhaltungspflicht — ca. 3.000–6.000 € einmalig + 3.000–8.000 € jährlich
- Finanzierung schwieriger: Banken vergeben Kredite an GmbHs oft zu schlechteren Konditionen
Wann lohnt sich die Immobilien-GmbH?
Die GmbH-Struktur lohnt sich tendenziell, wenn:
- Jährliche Mieteinnahmen über 100.000 € liegen
- Gewinne langfristig in der GmbH reinvestiert werden (keine sofortige Entnahme)
- Keine Verkaufsabsicht in den nächsten 10+ Jahren
- Mehrere Immobilien gebündelt werden sollen
- Erbschafts- und Schenkungsplanung eine Rolle spielt
Alternative: Vermögensverwaltende GmbH
Wer nur vermietet (keine Immobilienentwicklung), kann von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung profitieren (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Dann fällt keine Gewerbesteuer an — und die Gesamtbelastung sinkt auf ca. 15,8 %.
Diese Optimierung setzt aber voraus, dass ausschließlich eigenes Grundvermögen verwaltet wird — keine gewerblichen Tätigkeiten, kein Immobilienhandel.
Fazit
Die Immobilien-GmbH ist kein Selbstläufer. Für Kleinvermieter rechnet sie sich meist nicht. Für große Portfolios mit langfristiger Halteabsicht kann sie sinnvoll sein. Immer mit einem Steuerberater individuell rechnen lassen — der Einzelfall entscheidet.
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