Selbst verwalten oder Profi beauftragen?
Sie haben eine Eigentumswohnung oder ein kleines Mietshaus. Die Hausverwaltung kostet 200–400 €/Monat. Können Sie das nicht selbst machen? Vielleicht. Aber es hängt von vielen Faktoren ab.
Was bedeutet Selbstverwaltung konkret?
Als selbstverwaltender Vermieter übernehmen Sie alle Aufgaben:
Laufende Aufgaben (monatlich)
- Mieteingänge kontrollieren, Mahnungen bei Verzug versenden
- Korrespondenz mit Mieter (Fragen, Reparaturmeldungen)
- Heizung, Hausreinigung, Außenpflege beauftragen/koordinieren
Jährliche Aufgaben
- Nebenkostenabrechnung erstellen
- Steuererklärung (Anlage V) vorbereiten
- Versicherungen prüfen und anpassen
- Wartungsverträge (Aufzug, Heizung) koordinieren
Unregelmäßige Aufgaben
- Handwerker bei Schäden beauftragen und koordinieren
- Mietermieterwechsel: Suche, Besichtigungen, Vertrag, Übergabe
- Mieterhöhung durchführen
- Bei WEG: Eigentümerversammlungen besuchen
Zeitaufwand realistisch einschätzen
| Aufgabenbereich | Zeit/Monat (Schätzung) |
|---|---|
| Routinekorrespondenz | 0,5–2 Stunden |
| Handwerkerkoordination (bei Schaden) | 2–8 Stunden |
| Neuvermietung (einmalig) | 10–30 Stunden |
| Nebenkostenabrechnung (jährlich) | 3–8 Stunden |
| Eigentümerversammlung (WEG) | 2–4 Stunden |
Realistischer Durchschnitt: 3–6 Stunden pro Monat bei unkompliziertem Mietverhältnis. Bei Problemen deutlich mehr.
Was spart die Selbstverwaltung?
Typische Hausverwaltung kostet 4–8 % der Bruttomiete oder 25–45 € pro Wohneinheit. Bei einer Wohnung mit 800 € Miete: 32–64 €/Monat = 384–768 €/Jahr. Das klingt nach viel — aber entspricht nur 5–9 Stunden Arbeitszeit pro Monat zum Mindestlohn.
Wann ist Eigenregie sinnvoll?
- 1–2 Wohneinheiten, einfaches Mietverhältnis
- Sie sind selbst handwerklich begabt
- Objekt liegt in Ihrer Nähe (Anfahrt unter 30 min)
- Verlässliche, langjährige Mieter
- Keine WEG (oder unkomplizierte WEG)
Wann ist ein Profi besser?
- Mehr als 3 Einheiten oder mehrere Objekte
- Sie wohnen weit entfernt
- Schwierige Mieter oder hohe Fluktuation
- WEG-Verwaltung nötig (komplex, viele Beschlüsse)
- Ihr Stundenlohn rechtfertigt das Outsourcen
Tools für Selbstverwalter
- Vermietet.de: Digitale Plattform für Vermieter (Nebenkosten, Mietverträge)
- WISO Hausverwalter: Software für Nebenkostenabrechnung
- Excel-Vorlage: Für 1–2 Objekte oft ausreichend
Checkliste: Bereit für Eigenregie?
- Anzahl Einheiten und Komplexität bewerten
- Zeitbudget realistisch einschätzen (3–8 Stunden/Monat)
- Grundkenntnisse Mietrecht aneignen
- Digitale Verwaltungssoftware einrichten
- Steuerberater für Steuererklärung einbehalten (lohnt sich fast immer)
