Selbstverwaltung: Was bedeutet das konkret?
Wer seine Mietwohnung selbst verwaltet, übernimmt die Aufgaben einer Hausverwaltung: Mietersuche, Mietvertrag, Nebenkosten, Reparaturen, Kommunikation, Betriebskostenabrechnung. Das spart 5–10 % der Jahresmiete (ca. 60–120 €/Monat je Einheit).
Aber: Selbstverwaltung ist Arbeit — und Fehler können teuer werden.
Was muss ein selbstverwaltender Vermieter alles tun?
| Aufgabe | Häufigkeit | Aufwand |
|---|---|---|
| Mietersuche und Besichtigung | Bei Leerstand | Hoch (20–40 Stunden) |
| Mietvertrag erstellen | Bei Neuvermietung | Mittel (2–4 Stunden) |
| Betriebskostenabrechnung | Jährlich | Mittel (4–8 Stunden) |
| Mieterhöhung kommunizieren | Alle 1–3 Jahre | Gering (1–2 Stunden) |
| Reparaturen koordinieren | Laufend | Variabel (2–20 Std. p. a.) |
| Handwerker beauftragen | Laufend | Mittel |
| Mietausfälle / Inkasso | Selten | Sehr hoch wenn es passiert |
Was Sie für erfolgreiche Selbstverwaltung brauchen
- Rechtswissen: Mietrecht, Betriebskostenrecht, BGB. Minimum: Mitgliedschaft Haus & Grund (60–120 €/Jahr, Beratungsleistungen inklusive)
- Buchhaltungs-Software: z. B. WISO Miet-Sparbuch, Vermieter-App, Excel (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung)
- Handwerker-Netzwerk: Vertrauensvoller Elektriker, Sanitär, Heizung
- Zeit: Realistisch 5–15 Stunden pro Einheit pro Monat (bei ruhigen Mietern weniger)
- Erreichbarkeit: Mieter erwarten zeitnahe Reaktion bei Problemen
Was kostet eine professionelle Verwaltung?
- Mietverwaltung: 3–8 % der Bruttokaltmiete + MwSt. (typisch 5 %)
- WEG-Verwaltung: 200–400 €/Einheit pro Jahr
- Mietersuche: Ein bis zwei Nettokaltmieten als Vermittlungsprovision
Bei einer 800 €/Monat Wohnung: ca. 480–1.000 €/Jahr. Das ist real sichtbar im Rendite-Vergleich.
Wann lohnt sich Selbstverwaltung?
- 1–2 Einheiten in derselben Stadt (kurze Wege, überschaubarer Aufwand)
- Mieter sind zuverlässig und kommunikativ
- Eigentümer hat juristisches oder kaufmännisches Hintergrundwissen
- Zeit vorhanden und Interesse an der Aufgabe
Wann ist professionelle Verwaltung besser?
- Mehrere Einheiten oder verschiedene Standorte
- Schwierige Mieter (Zahlungsverzug, Lärm, Beschwerden)
- Eigentümer wohnt weit entfernt (Reaktionszeiten)
- Keine Zeit oder Interesse für Verwaltungsaufgaben
- WEG mit vielen Eigentümern (Beschlussfähigkeit, Abrechnungen)
