Die Kernfrage: Womit baut man mehr Vermögen auf?
Immobilien vs. Aktien/ETFs ist eine der meistdiskutierten Fragen in der privaten Finanzplanung. Die Antwort ist nuanciert — und hängt stark von persönlichen Faktoren ab.
Immobilien als Altersvorsorge: Die Zahlen
Eigennutzung: Die "mietfreie Rente"
Abbezahlte Wohnung im Alter → kein Mietzahlung → effektives Einkommen. Beispiel: Heutige Kaltmiete 1.200 €/Monat → im Alter 65 entspricht das einer Zusatzrente von 1.200 €/Monat. Hochgerechnet auf 20 Rentenjahre: 288.000 € Mietersparnis (nicht inflationsbereinigt).
Vermietung: Laufende Einnahmen
Eine abbezahlte ETW in München, Wert 450.000 €, Nettomiete 1.500 €/Monat:
- Jahresrendite: 18.000 / 450.000 × 100 = 4 %
- Steuer: ca. 30 % → Netto ca. 12.600 €/Jahr
- Plus Wertsteigerung: historisch 2–4 %/Jahr real
- Gesamtrendite: 5–8 % p. a. (bei günstiger Finanzierung und Lage)
ETF-Portfolio als Alternative
MSCI World ETF, historisch 7 % p. a. nominal (5 % real). Monatliche Sparrate 1.000 € über 25 Jahre bei 7 % Rendite: Endvermögen ca. 810.000 €. Entspricht einer Entnahmerate von 4 % = 32.400 €/Jahr = 2.700 €/Monat.
Der direkte Vergleich
| Kriterium | Immobilie | ETF-Portfolio |
|---|---|---|
| Rendite (langfristig) | 5–8 % p. a. | 6–8 % p. a. |
| Inflationsschutz | Sehr gut | Gut |
| Liquidität | Schlecht (Jahre) | Sehr gut (Tage) |
| Leverage möglich | Ja (Kredit) | Begrenzt |
| Aufwand | Hoch (Verwaltung) | Minimal |
| Steuereffizient | Gut (AfA, Kosten) | Moderat |
| Klumpenrisiko | Hoch | Gering (Diversifiziert) |
| Emotionale Bindung | Hoch | Gering |
Wann Immobilien als AV besonders gut funktionieren
- Eigengenutzte Immobilie in wachsender Region: Kombination aus Mietersparnis + Wertsteigerung schlägt ETF oft
- Fremdfinanziert zu niedrigen Zinsen: Hebel kann Eigenkapitalrendite verdoppeln
- Steueroptimierung durch AfA: Vermieter können viel absetzen
- Schutz vor Altersarmut: abbezahltes Eigenheim als Fundament
Wann ETFs besser sind
- Kaufpreisfaktor über 30 (Rendite zu gering)
- Keine Zeit oder Interesse an Verwaltung
- Flexibilität wichtiger als Rendite
- Kapital unter 100.000 € (zu wenig für sinnvollen Immobilienkauf)
Die ehrliche Empfehlung
Für die meisten Menschen gilt: Kombination aus Immobilie (Eigennutzung) + ETF-Portfolio ist die beste Altersvorsorge-Strategie. Die eigengenutzte Immobilie sichert das Wohnen im Alter, ETFs geben Liquidität und Rendite.
