Die ehrliche Antwort vorweg
Es gibt keine universell richtige Antwort. Ob Kaufen oder Mieten besser ist, hängt von drei Variablen ab: Zinsniveau, Kaufpreisfaktor der Region und persönlicher Lebensplanung. Wer das ignoriert, liegt fast immer falsch.
Rechenbeispiel: München 2026
ETW, 80 m², Kaufpreis 640.000 €. Vergleichsmiete: 2.200 €/Monat kalt.
Kaufszenario
- Kaufpreis: 640.000 € + 11 % Nebenkosten = 710.400 € Gesamtkosten
- Eigenkapital: 142.000 € (20 %). Darlehen: 568.400 €
- Zinssatz: 3,8 % (2026). Tilgung: 2 %. Rate: ca. 2.750 €/Monat
- Entgangene Eigenkapitalrendite: 142.000 × 3 % / 12 = 355 €/Monat
- Instandhaltung: ca. 300 €/Monat. Grundsteuer: ca. 80 €/Monat
- Gesamtkosten Eigentum: ca. 3.485 €/Monat
Mietszenario
- Kaltmiete: 2.200 €/Monat
- Eigenkapital (142.000 €) anlegen: 3 % ETF-Rendite → 355 €/Monat Zinsertrag
- Effektive Mietkosten: 2.200 − 355 = 1.845 €/Monat
Ergebnis München: Monatliche Mehrkosten Eigentum: ca. 1.640 €
Bei Kaufpreisfaktor 29 (640.000 / 26.400 Jahreskaltmiete) lohnt Kaufen in München 2026 rein finanziell nicht — sofern die Immobilie nicht deutlich an Wert gewinnt.
Rechenbeispiel: Leipzig 2026
ETW, 80 m², Kaufpreis 200.000 €. Vergleichsmiete: 900 €/Monat.
Kaufszenario
- Gesamtkosten: 222.000 €. EK: 44.400 €. Darlehen: 177.600 €
- Rate (3,8 % / 2 % Tilgung): ca. 860 €/Monat
- EK-Opportunität: 44.400 × 3 % / 12 = 111 €/Monat
- Instandhaltung + Grundsteuer: ca. 200 €/Monat
- Gesamtkosten: ca. 1.171 €/Monat
Mietszenario
- Effektive Mietkosten: 900 − 111 = 789 €/Monat
Ergebnis Leipzig: Mehrkosten Eigentum: 382 €/Monat
Bei Kaufpreisfaktor 18 ist die Differenz deutlich kleiner. Inklusive Wertsteigerung und Mietpreissteigerung kann Kaufen hier langfristig besser sein.
Die 5 entscheidenden Fragen
- Wie lange bleibe ich? Unter 7 Jahren fast immer Mieten besser (Transaktionskosten amortisieren sich nicht)
- Kaufpreisfaktor unter 25? Dann tendiert Kaufen langfristig zum Vorteil
- Habe ich 20 % Eigenkapital? Ohne EK wird Kaufen fast immer teurer
- Ist meine Lebenssituation stabil? Jobwechsel, Trennung → Flexibilität durch Miete wertvoll
- Kann ich die Rate auch bei 20 % Gehaltsreduzierung zahlen? Sicherheitspuffer einplanen
Wann Kaufen klar gewinnt
- Kaufpreisfaktor unter 22, Langfristhorizont über 15 Jahre
- Eigennutzung in wachsender Region (Bevölkerungszuwachs, starker Arbeitsmarkt)
- Inflationsschutz: Schulden werden real weniger wert, Mieten steigen
- Altersvorsorge: Mietfreies Wohnen im Alter entlastet Rente erheblich
Wann Mieten klar gewinnt
- Kaufpreisfaktor über 30 (München, Hamburg, Frankfurt, Berlin Bestlagen)
- Kurzfristiger Horizont unter 7–8 Jahren
- Weniger als 20 % Eigenkapital vorhanden
- Berufliche oder familiäre Flexibilität erforderlich
