Ferienwohnung und Steuer: Grundprinzipien
Wer eine Ferienwohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Das bedeutet: Einnahmen werden versteuert, aber Kosten können abgesetzt werden. Die Komplexität entsteht durch Eigen- vs. Fremdnutzung und die Liebhaberei-Problematik.
Vollständige Fremdvermietung: Der einfache Fall
Wird die Ferienwohnung ausschließlich vermietet (keine Eigennutzung), gelten klare Regeln:
- Alle Einnahmen = Einkünfte aus V+V
- Alle direkt zurechenbaren Kosten absetzbar: Zinsen, AfA, Versicherungen, Verwaltung, Reparaturen, Nebenkosten
- Verluste aus Anfangszeiten (Finanzierungskosten > Mieteinnahmen) verrechenbar mit anderen Einkünften
Gemischte Nutzung: Selbst bewohnen und vermieten
Schwieriger: Wenn Sie die Wohnung auch selbst nutzen, werden die Kosten aufgeteilt:
- Direkt zurechenbar: Kosten nur für Vermietungstage (100 % absetzbar)
- Gemeinschaftliche Kosten: Nach Tagesanteil aufteilen (Vermiettage / Gesamttage)
- Leerstand: Strittiger Punkt — wird oft zu 50/50 aufgeteilt oder nach tatsächlichem Nutzungsplan
Das Liebhaberei-Problem
Das Finanzamt prüft bei dauerhaften Verlusten aus der Ferienwohnung, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Ohne diese Absicht → "Liebhaberei" → Verluste werden nicht anerkannt, aber auch Gewinne nicht versteuert.
Indizien gegen Gewinnerzielungsabsicht:
- Hoher Eigennutzungsanteil (>50 %)
- Wohnung liegt im Ferienort wo Eigentümer häufig Urlaub macht
- Verluste über viele Jahre ohne Verbesserungsplan
- Keine professionelle Vermarktung
Gegenmaßnahme: Totalgewinnprognose (20–30 Jahre) erstellen — zeigt Finanzamt, dass Gewinne langfristig erwartet werden.
Gewerbliche Vermietung: Wann ist sie steuerpflichtig?
Wenn Sie hotelmäßige Zusatzleistungen anbieten (Frühstück, Zimmerreinigung während des Aufenthalts, Concierge), liegt gewerbliche Vermietung vor → Gewerbesteuer fällig. Das ist selten, aber bei Luxus-Ferienwohnungen mit Vollservice möglich.
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen
- Umsätze unter 22.000 €/Jahr: Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) → keine USt ausweisen
- Über 22.000 €: Umsatzsteuer 7 % auf Übernachtungsleistung (ermäßigter Satz)
- Vorteile voller Umsatzsteuer: Vorsteuerabzug auf Investitionen (Möbel, Renovierung)
