Was ist eine Zweitwohnung steuerrechtlich?
Eine Zweitwohnung ist jede Wohnung, die Sie neben Ihrer Hauptwohnung halten — egal ob selbst genutzt, vermietet oder für Ferienzwecke. Steuerlich gibt es große Unterschiede je nachdem, wie die Wohnung genutzt wird.
Zweitwohnungsteuer: Wann wird sie fällig?
Die Zweitwohnungsteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer. Nicht alle Gemeinden erheben sie — aber viele, besonders Tourismusgemeinden und Großstädte. Typische Sätze:
| Ort | Zweitwohnungsteuer | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| München | 18 % der Jahresmiete | Vergleichsmiete (Mietspiegel) |
| Hamburg | 8 % der Jahresmiete | Jahresmietwert |
| Berlin | 15 % der Jahresmiete | Jahresmietwert |
| Sylt / Nordsee | 12–16 % | Vermietungseinnahmen oder Mietwert |
| Viele Kleinstädte | 0 % | Keine Zweitwohnungsteuer |
Wann entfällt die Zweitwohnungsteuer?
- Wenn die Wohnung dauerhaft vermietet ist (kein "Vorhalten für eigene Nutzung")
- In manchen Gemeinden: wenn die Wohnung weniger als X Tage selbst genutzt wird
- Berufsbedingte Zweitwohnung (doppelte Haushaltsführung) — oft befreit oder reduziert
Doppelte Haushaltsführung: Steuerlich absetzbar!
Wenn Sie aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung am Arbeitsort haben, sind viele Kosten absetzbar:
- Miete der Zweitwohnung bis max. 1.000 €/Monat (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 EStG)
- Heimfahrten: 0,30 € pro km eine Richtung, einmal pro Woche
- Verpflegungsmehraufwand: erste 3 Monate 28 €/Tag (An-/Abreisetag: 14 €)
- Umzugskosten und Einrichtungsgegenstände (anteilig)
Voraussetzung: Hauptwohnsitz bleibt am Heimatort, Arbeitsstätte ist am zweiten Ort, und Sie tragen die Kosten des Haupthausstands selbst.
Vermietung der Zweitwohnung: Steuerliches Gestaltung
Vollständige Vermietung
- Einnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
- Alle Kosten absetzbar: Zinsen, Abschreibung (AfA), Reparaturen, Verwaltung
- Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden
Gemischte Nutzung (Ferienwohnung)
- Selbstgenutzte Tage: Kosten NICHT absetzbar
- Vermietete Tage: Kosten anteilig absetzbar
- Leerstand: Aufteilung nach Verhältnis (selbst/vermietet/Leerstand)
- Liebhaberei-Prüfung: Finanzamt prüft bei dauerhaften Verlusten, ob Gewinnerzielungsabsicht besteht
Verkauf der Zweitwohnung: Spekulationssteuer
Wichtig: Anders als beim Eigenheim gilt beim Verkauf einer Zweitwohnung die 10-Jahres-Spekulationsfrist. Wenn Sie die Wohnung nicht dauerhaft selbst bewohnt haben und weniger als 10 Jahre gehalten haben, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an.
