Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" — also steuerliche Abschreibung. Sie dürfen jährlich einen Teil des Gebäudewerts als Werbungskosten absetzen, auch wenn das Gebäude tatsächlich nicht an Wert verliert. Das reduziert Ihre Steuerlast erheblich.
Wichtig: Nur der Gebäudewert wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Das Grundstück nutzt sich nicht ab.
Welche AfA-Sätze gelten?
| Gebäudeart | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Normale Wohn-/Geschäftsgebäude (ab 1925) | 2 % p. a. | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Neubau ab 2023 (Wohngebäude) | 3 % p. a. | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG n. F. |
| Gebäude vor 1925 | 2,5 % p. a. | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Denkmalschutz-Sanierung (Vermieter) | 9 % (8 J.) + 7 % (4 J.) | 12 Jahre | § 7i EStG |
| Sanierungsgebiet / Städtebaumaßnahme | 9 % (7 J.) + 7 % (6 J.) | Sonderregelung | § 7h EStG |
Wie wird die AfA-Basis berechnet?
AfA-Basis = Gebäudeanteil des Kaufpreises (ohne Grundstück). Die Aufteilung erfolgt entweder vertraglich oder per Finanzmethode (Arbeitshilfe des BMF).
Beispiel:
Kaufpreis gesamt: 400.000 €
Grundstückswert: 120.000 € (30 %)
Gebäudewert: 280.000 €
AfA (2 %): 5.600 € pro Jahr
Bei Grenzsteuersatz 42 %: Steuerersparnis = 5.600 × 42 % = 2.352 € jährlich
Grundstücks-Gebäude-Aufteilung: Wichtige Entscheidung
Je höher der Gebäudeanteil (und je niedriger der Grundstücksanteil), desto mehr AfA. Das Finanzamt hat eine Arbeitshilfe (Sachwertverfahren) zur Aufteilung. Aber: Wenn der Kaufvertrag eine eigene Aufteilung enthält und die wirtschaftlichen Verhältnisse widerspiegelt, ist sie bindend.
Tipp: Lass die Aufteilung durch einen Steuerberater optimieren. Ein höherer Gebäudeanteil (60–70 % statt 30–40 %) spart über 10 Jahre tausende Euro.
AfA und Verkauf: Nachversteuerung
Wenn Sie eine Immobilie unter 10 Jahren halten und verkaufen, werden alle abgeschriebenen Beträge mit dem Gewinn verrechnet — und Sie zahlen Steuer darauf. Bei Verkauf nach 10 Jahren: kein Problem, da der Verkauf steuerfrei ist.
Sonder-AfA für Neubauten (§ 7b EStG)
Für neue Wohngebäude, die bis 2026 genehmigt und bis 2027 fertiggestellt werden: 5 % Sonder-AfA in den ersten 4 Jahren (zusätzlich zur linearen AfA). Das beschleunigt die Steuerersparnis erheblich — besonders attraktiv für Investoren mit hohem Steuersatz.
