Die Versprechen vs. die Realität
Werbeversprechen: "10 % Rendite mit Ihrer Ferienwohnung auf Sylt!" Realität: Nach Leerstand, Verwaltung, Reinigung, Abgaben und Steuern bleiben oft 3–5 % netto übrig — vergleichbar mit gut gemanagtem Dauermietobjekt, aber mit deutlich mehr Aufwand.
Einnahmen: Was realistisch ist
Beispiel: Ferienwohnung Ostsee, 60 m², Kaufpreis 280.000 €.
- Belegungsquote: 65 % (= 237 Tage/Jahr) — realistischer Wert für guten Standort
- Durchschnittlicher Tagespreis: 120 € (Hoch- und Nebensaison gemittelt)
- Brutto-Jahreseinnahmen: 237 × 120 = 28.440 €
- Abzüge: Verwaltung/Booking (20 %) = 5.688 €; Reinigung = 3.000 €; Instandhaltung = 2.000 €; Leerstand-Nebenkosten = 1.500 €
- Nettojahresertrag vor Steuer: 16.252 €
- Nettomietrendite: 16.252 / 308.000 (inkl. NK) = 5,3 %
Kosten, die häufig vergessen werden
- Kurtaxe / Tourismusabgabe (in vielen Gemeinden: 1–3 €/Gast/Nacht)
- Hausgeld (bei ETW: 300–500 €/Monat für WEG-Rücklage, Verwalter)
- Möblierung: 15.000–30.000 € alle 8–10 Jahre erneuern
- Zweitwohnungsteuer (in manchen Gemeinden: 10–16 % des Mietwerts/Jahr)
- Saisonschwankungen: Winter 30–40 % Belegung, Sommer 85–95 %
Steuerliche Aspekte
Gewerbliche vs. private Vermietung
Vermietung an Feriengäste: Grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (7 % auf Vermietungsumsatz) wenn Umsatz über 22.000 €/Jahr (Kleinunternehmergrenze). Unter 22.000 €: Kleinunternehmerregelung möglich → keine USt, aber auch kein Vorsteuerabzug.
AfA und Abzüge
- AfA auf Gebäudeanteil: 2 % p. a. (oder 2,5 % bei Ferienimmobilien, die vor 2023 gebaut wurden)
- Alle laufenden Kosten absetzbar: Zinsen, Verwaltung, Möbel (GWG unter 800 € sofort, darüber über Nutzungsdauer)
- Werbungskosten: Fahrten zur Immobilie, Telefon, Buchhaltung
Spekulationsfrist
Gilt auch für Ferienimmobilien: Verkauf nach unter 10 Jahren → Spekulationssteuer auf Gewinn. Ausnahme: Im Verkaufsjahr + 2 Vorjahren selbst genutzt.
Standortrisiken
- Tourismusschwankungen (Wetter, geopolitisch)
- Airbnb-Verbote: München, Berlin, Hamburg schränken Kurzzeitvermietung ein
- Mieterrechte: In manchen Gemeinden müssen Ferienimmobilien als Dauervermietung dienen
- Überschwemmungsgebiet, Sturmflut-Risiko in Küstenlagen
Checkliste: Ferienimmobilie kaufen
- Belegungsstatistik der Region prüfen (Tourismusverband)
- Airbnb-Regulierung der Gemeinde prüfen
- Verwaltungsgesellschaft vor Ort gefunden?
- Hausgeld und Rücklagen bei ETW prüfen
- Zweitwohnungsteuer recherchieren
- Steuerberater mit Spezialgebiet Ferienvermietung konsultieren
