Wann fällt Spekulationssteuer beim Hausverkauf an?
Grundregel: Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) versteuern. Der Steuersatz entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz — bei Spitzenverdienern also bis zu 45 %.
Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags (Unterschrift) und endet mit dem notariellen Verkaufsvertrag — nicht mit der Übergabe oder Grundbucheintragung.
Die wichtigste Ausnahme: Selbstnutzung
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde — auch wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. Konkret:
| Situation | Steuerpflichtig? |
|---|---|
| Kauf 2020, Verkauf 2025 (5 Jahre), vermietet | Ja |
| Kauf 2020, selbst genutzt 2020–2025, Verkauf 2025 | Nein (Eigennutzung 2023, 2024, 2025) |
| Kauf 2015, vermietet 2015–2025, Verkauf 2026 | Nein (10 Jahre abgelaufen) |
| Kauf 2018, vermietet 2018–2022, Eigennutzung 2023–2024, Verkauf 2024 | Nein (Eigennutzung 2022, 2023, 2024 — Verkaufsjahr zählt als letztes) |
Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?
Werbungskosten: Maklercourtage, Notarkosten, Sanierungskosten (nicht AfA-abgeschrieben), Modernisierungen
Beispiel: Kauf 2019 für 300.000 €, Sanierung 30.000 €, Makler beim Verkauf 15.000 €, Verkauf 2022 für 450.000 €:
Steuerpflichtiger Gewinn: 450.000 − 300.000 − 30.000 − 15.000 = 105.000 €
Wann genau beginnt und endet die 10-Jahres-Frist?
- Beginn: Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags
- Ende: Datum der notariellen Beurkundung des Verkaufsvertrags
- Exakt auf den Tag genau — 10 Jahre und 1 Tag reichen
- Bei Erbschaft: Anschaffungsdatum des Erblassers gilt weiter
Mehr zur Spekulationssteuer bei Immobilien: Spekulationssteuer bei Immobilien erklärt und wie Sie sie legal vermeiden: Spekulationssteuer legal vermeiden.
