Immobilien verschenken: Steuern, Fristen und die 10-Jahres-Regel

Warum Immobilien verschenken Steuern spart

Beim Tod eines Immobilieneigentümers fällt Erbschaftsteuer an. Die Steuerfreibeträge liegen bei 400.000 € je Kind — bei einer Immobilie im Wert von 800.000 € bleiben 400.000 € über dem Freibetrag und werden mit 15–19 % besteuert (Steuerklasse I, erste Staffeln).

Der Trick: Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Wer rechtzeitig verschenkt, kann dasselbe Objekt steuerfrei übertragen — und das gleich mehrfach über die Jahrzehnte.

Die 10-Jahres-Regel: Mehrfach sparen

Bei zwei Kindern verdoppelt sich der Freibetrag — pro Kind 400.000 €. Bei Ehepaar als Schenkende: Jeder Elternteil hat seinen eigenen Freibetrag — vier Freibeträge für zwei Kinder.

Bewertung der Immobilie bei Schenkung

Der Schenkungswert richtet sich nach dem Grundbesitzwert gemäß BewG — nicht nach dem Verkaufspreis. Das Finanzamt berechnet diesen nach dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Oft liegt der Grundbesitzwert unter dem Marktwert — was steuerlich günstig ist.

Wichtige Fristen und Anzeigepflichten

• Schenkung muss innerhalb von 3 Monaten dem Finanzamt angezeigt werden (§ 30 ErbStG)
• Schenkungssteuererklärung abgeben (Formular)
• Bei Immobilien: Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung notwendig
• Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen unter nahen Angehörigen nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG)

Die häufigsten Fehler bei der Schenkung

• Schenkung ohne Rückforderungsvorbehalt — wenn das Kind insolvent wird oder stirbt, geht die Immobilie an Gläubiger oder Schwiegerkinder
• Zu spät anzeigen (Finanzamt — Fristversäumnis)
• 10-Jahres-Frist nicht im Blick behalten — zu früh schenken bedeutet weniger Puffer
• Keine Regelung für den Pflegefall (§ 528 BGB: Sozialamt kann 10 Jahre rückwirkend zugreifen)

Mehr zu Erbschaftsteuer-Freibeträgen: Erbschaftsteuer auf Immobilien. Schenkung mit Nießbrauch kombinieren: Immobilie verschenken mit Nießbrauch.