Erbschaft oder Schenkung: Was ist besser?
Wer eine Immobilie weitergeben will, hat zwei Wege: vererben (nach Tod) oder schenken (zu Lebzeiten). Der steuerliche Unterschied ist gering — aber die Gestaltungsmöglichkeiten bei der Schenkung sind weit größer.
Steuerliche Freibeträge (§ 16 ErbStG)
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag | Steuerkl. | Steuersatz (über Freibetrag) |
|---|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | I | 7–30 % |
| Kinder | 400.000 € | I | 7–30 % |
| Enkelkinder | 200.000 € | I | 7–30 % |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II | 15–43 % |
| Nichtverwandte | 20.000 € | III | 30–50 % |
Wichtig: Freibeträge gelten alle 10 Jahre neu. Wer früh plant, kann durch mehrfache Schenkungen innerhalb von 10-Jahres-Fenstern deutlich mehr steuerfrei übertragen.
Bewertung der Immobilie für die Steuer
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (BewG) — meist Sach- oder Ertragswertverfahren, angepasst durch Bewertungsfaktoren. Die Steuerwerte lagen früher oft unter Marktwert. Seit Reform 2023 sind sie näher am Marktwert, aber oft noch günstiger als ein echter Verkauf.
Nießbrauch: Immobilie schenken, aber weiter nutzen
Eine sehr häufige Strategie: Eltern übertragen die Immobilie auf Kinder, behalten aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Das bedeutet:
- Eltern dürfen weiterhin in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und Miete einbehalten
- Kinder sind Eigentümer — aber können nichts mit der Immobilie tun solange Nießbrauch besteht
- Steuerlicher Vorteil: Der Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich (Kapitalwert des Nießbrauchs wird abgezogen)
Beispiel: Immobilienwert 600.000 €, Elternteil 65 Jahre, Nießbrauchswert ca. 180.000 €. Schenkungswert: 420.000 € — unter Kinderfreibetrag von 400.000 € nahezu steuerfrei.
Selbst bewohnte Immobilie: Steuerbefreiung
- Ehepartner: Überträgt der Verstorbene ein selbst bewohntes Familienheim auf den überlebenden Ehepartner → steuerfrei, ohne Wertobergrenze (sofern Nutzung fortgesetzt wird)
- Kinder: Vererbtes Familienheim → steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, wenn Kind mind. 10 Jahre selbst einzieht
Strategien zur Steueroptimierung
- Schenkung in Tranchen alle 10 Jahre (Freibeträge erneuern sich)
- Nießbrauch einsetzen (Wertminderung + Nutzungsrecht behalten)
- Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistung (Leibrente)
- GbR oder GmbH für Immobilienvermögen (bei größeren Portfolios)
