Warum Vermieter über eine GmbH nachdenken
Wer privat Immobilien vermietet, zahlt bis zu 45 % Einkommensteuer auf Mietgewinne. Eine GmbH zahlt nur 15 % Körperschaftsteuer + 5,5 % Soli (effektiv ca. 15,8 %) plus 14–17 % Gewerbesteuer (je nach Hebesatz). Gesamtsteuerlast GmbH: ca. 30 %. Vorteil bei hohem Einkommen: bis zu 15 Prozentpunkte weniger Steuern.
Steuervorteil: Die Rechnung
Mietgewinn 50.000 €/Jahr:
| Privat (42 % Grenzsteuersatz) | GmbH (30 % effektiv) | |
|---|---|---|
| Steuer | 21.000 € | 15.000 € |
| Netto verbleibend | 29.000 € | 35.000 € |
| Vorteil GmbH | – | +6.000 €/Jahr |
Wann lohnt sich die GmbH wirklich?
Die GmbH lohnt sich erst, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Mindestens 5–6 Immobilien oder hohe Mieteinnahmen (über 60.000 €/Jahr Gewinn)
- Langfristige Haltestrategie: Verkauf von GmbH-Immobilien ist steuerlich unvorteilhaft (keine 10-Jahres-Steuerfreiheit!)
- Kein kurzfristiger Liquiditätsbedarf: Geld in GmbH ist "gefangen" — Ausschüttung kostet 25 % Abgeltungssteuer
- Hoher persönlicher Steuersatz: Unter 42 % lohnt sich GmbH selten
Die laufenden Kosten einer GmbH
- Jahresabschluss (Steuerberater): 1.500–4.000 €/Jahr
- Handelsregistereintrag, IHK-Beitrag: 300–600 €/Jahr
- Buchhaltung: 200–500 €/Monat
- Gründungskosten: 1.500–3.000 € (Notar, Handelsregister)
- Mindeststammkapital: 25.000 € (davon 12.500 € bei Gründung einzahlen)
Gesamtlaufende Mehrkosten: ca. 5.000–10.000 €/Jahr gegenüber Privatvermietung. Der Steuervorteil muss diese Kosten übersteigen.
Achtung: Die Steuerfalle beim Verkauf
Private Immobilien: Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. GmbH-Immobilien: Beim Verkauf immer steuerpflichtig — 30 % auf Gewinn. Für Sell-and-Hold-Strategie geeignet, für aktiven Verkauf nicht.
Alternativen zur GmbH
- UG (haftungsbeschränkt): Wie GmbH, aber Stammkapital ab 1 €. Selten sinnvoll für Immobilien
- GmbH & Co. KG: Flexibler bei Gewinnverteilung, komplexer
- Nießbrauch-Modell: Übertragung auf Kinder mit Nießbrauch — Erbschaftsteuer sparen ohne GmbH
