Der erste Wohnungskauf: So gehen Sie vor
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Mit der richtigen Vorbereitung wird daraus kein Stress, sondern ein geordneter Prozess. Diese Checkliste begleitet Sie von der ersten Überlegung bis zur Schlüsselübergabe.
Phase 1: Budgetplanung und Finanzierung (8–12 Wochen vor Kauf)
Budget klären
- ☐ Eigenkapital feststellen (Ersparnisse, Wertpapiere, Schenkungen, KfW-Kredit)
- ☐ Kaufnebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (1,5–2 %), Makler (bis 3,57 % pro Seite)
- ☐ Monatliche Rate berechnen: Faustregel max. 30–35 % des Nettoeinkommens
- ☐ Mindest-Eigenkapital: 20 % des Kaufpreises + alle Kaufnebenkosten
Finanzierung vorbereiten
- ☐ SCHUFA-Auskunft holen (kostenlos einmal jährlich)
- ☐ Finanzierungsvoranfrage bei 3 Banken/Vermittlern (Interhyp, Dr.Klein, Hausbank)
- ☐ KfW-Förderung prüfen: Wohneigentumsprogramm, Klimafreundlicher Neubau
- ☐ Wohnriester prüfen (wenn vorhanden)
- ☐ Finanzierungsbestätigung einholen (für Makler oft nötig)
Phase 2: Suche und Besichtigung (4–16 Wochen)
Suchkriterien definieren
- ☐ Lage: Stadt, Viertel, Pendelzeit-Grenze
- ☐ Größe: Zimmeranzahl, m²
- ☐ Ausstattung: Balkon? Tiefgarage? Aufzug?
- ☐ Baujahr: Neubau, Saniert, Altbau?
- ☐ Budget-Obergrenze: Kaufpreis inkl. Nebenkosten
Suche starten
- ☐ Immoscout24, Immonet, eBay-Kleinanzeigen, lokale Makler
- ☐ Suchagenten einrichten (E-Mail-Alerts)
- ☐ Netzwerk aktivieren: Freunde, Familie, Kollegen fragen
- ☐ Off-Market-Quellen: Direktanschreiben in Wunschlagen
Besichtigung
- ☐ Besichtigung zu verschiedenen Tages- und Wochenzeiten (Lärm, Licht)
- ☐ Kellerabteil, Tiefgarage, Gemeinschaftsräume mitbesichtigen
- ☐ Nachbarschaft erkunden (Läden, Schule, Ärzte)
- ☐ Fotos und Notizen für späteren Vergleich
Phase 3: Prüfung und Entscheidung (2–4 Wochen)
Unterlagen anfordern
- ☐ Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung
- ☐ WEG-Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- ☐ Jahresabrechnung + Wirtschaftsplan (Hausgeld)
- ☐ Stand der Instandhaltungsrücklage
- ☐ Energieausweis (Pflicht bei Anzeige)
- ☐ Grundbuchauszug anfordern
Technische Prüfung
- ☐ Bausachverständigen beauftragen (350–800 €, aber unverzichtbar bei Altbau)
- ☐ Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Risse prüfen
- ☐ Heizungsanlage: Baujahr, Art, Zustand
- ☐ Fenster: doppelt oder dreifach verglast?
Kaufpreisprüfung
- ☐ Vergleichspreise recherchieren (IVD-Marktberichte, Gutachterausschuss)
- ☐ Eigenen Wert berechnen: Kostenloser Rechner
- ☐ Ist der Preis verhandelbar? (Verhandlungsspielraum: 3–8 % oft möglich)
Phase 4: Kaufabschluss (2–4 Wochen)
- ☐ Kaufangebot stellen oder Kaufpreis mündlich vereinbaren
- ☐ Notartermin vereinbaren (Notar wird meist vom Käufer gewählt)
- ☐ Kaufvertragsentwurf 14 Tage vor Beurkundung erhalten und lesen
- ☐ Finanzierung endgültig bestätigen lassen
- ☐ Notartermin: Kaufvertrag beurkunden
- ☐ Grunderwerbsteuer fristgerecht zahlen (nach Bescheid)
- ☐ Übergabe: Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln, Mängelnotizen
Häufige Fehler bei Erstkäufern
- Kaufnebenkosten vergessen oder unterschätzt
- Keine technische Prüfung vor dem Kauf
- WEG-Unterlagen nicht gelesen — böse Überraschungen durch Sonderumlagen
- Instandhaltungsrücklage zu niedrig → in 5 Jahren Sonderumlage
- Zu schnell entschieden aus Angst, die Wohnung zu verlieren
- Finanzierung nicht vorab bestätigt → Makler nimmt ernstere Interessenten
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