Wer eine oder zwei Eigentumswohnungen vermietet, scheut oft die Kosten für einen professionellen Hausverwalter. Zu Recht: Die Selbstverwaltung ist möglich — wenn man ein System hat. Diese Checkliste hilft, den Überblick zu behalten.
Was kostet ein Hausverwalter — und was spart man durch Selbstverwaltung?
| Verwaltungsform | Kosten | Aufwand Eigentümer |
|---|---|---|
| Hausverwaltung (extern) | 25–50 € / Einheit / Monat | Minimal |
| WEG-Verwaltung | 20–40 € / Einheit / Monat | Gering (Eigentümerversammlung) |
| Selbstverwaltung | 0 € direkt (nur Zeit) | Hoch — 5–15 Std./Monat |
Bei 2 Wohnungen können Sie jährlich 600–1.200 € sparen. Dafür brauchen Sie Zeit und Kenntnisse im Miet- und Steuerrecht.
Jahres-Checkliste für Selbstverwalter
Januar / Februar
- ☑ Betriebskostenabrechnung des Vorjahres erstellen (Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum)
- ☑ Steuererklärung vorbereiten: Alle Belege für Anlage V sammeln
- ☑ Instandhaltungsrücklage prüfen: Genug für größere Reparaturen vorhanden?
März / April
- ☑ Jahresabrechnung an Mieter versenden
- ☑ Heizkosten-Abrechnung des Wärmemessdienstleisters prüfen
- ☑ Versicherungen prüfen: Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutzversicherung aktuell?
Mai / Juni
- ☑ Sichtbegehung der Immobilie (Außenfassade, Dach, Fenster)
- ☑ Mietanpassung prüfen: Ist eine Erhöhung nach § 558 BGB möglich?
- ☑ Handwerkerverträge für geplante Reparaturen abschließen
Juli / August
- ☑ Nebenkostenvorauszahlungen auf Plausibilität prüfen
- ☑ Zählerstände erfassen (Wasser, Strom, Gas)
- ☑ Mieterkommunikation: Gibt es offene Themen / Beschwerden?
September / Oktober
- ☑ Wintervorbereitung: Heizungscheck, Winterdienst-Vertrag, Frostschutz
- ☑ Rauchwarnmelder prüfen (Pflicht in allen Bundesländern)
- ☑ Energieausweis: Noch gültig? (10 Jahre Gültigkeit)
November / Dezember
- ☑ Jahresplanung für das nächste Jahr: Welche Investitionen sind geplant?
- ☑ Alle Belege für die Steuererklärung sichern
- ☑ Gespräch mit Mieter: Zufrieden, Verlängerung geplant?
Tools und Software für Selbstverwalter
- Spreadsheets (Excel/Google Sheets): Einnahmen-Ausgaben, Betriebskostenabrechnung
- Hausverwaltungs-Software: immoware24, kautionsfrei, winsome
- Digitale Belege: WISO Steuer, Lexoffice — für Anlage V wichtig
- Kommunikation: E-Mail mit Dokumentation — niemals mündlich allein
Was Sie rechtlich wissen müssen
- Mieterhöhungen: § 558 BGB — max. 20 % in 3 Jahren (oder 15 % in angespannten Märkten), ortsübliche Vergleichsmiete als Grenze
- Nebenkostenabrechnung: § 556 BGB — Frist 12 Monate, danach kein Nachforderungsrecht
- Kündigungsschutz: § 573 BGB — nur bei berechtigtem Interesse (Eigenbedarf, schwerwiegende Pflichtverletzung)
- Kaution: Max. 3 Kaltmieten, auf separatem Konto, Rückgabe nach max. 6 Monaten nach Auszug
Mehr zur Betriebskostenabrechnung: Falsche Wohnfläche im Mietvertrag | Hausgeld-Erhöhung: Was tun?
