Ein WG-Zimmer zu vermieten ist eine attraktive Möglichkeit, Einnahmen aus einer zu großen Wohnung zu erzielen oder einen Teil der Finanzierungsrate zu decken. Doch viele Vermieter unterschätzen die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten.
Vertragsgestaltung: Hauptmieter oder Einzelverträge?
Es gibt zwei grundlegende Modelle:
| Modell | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Hauptmieter + Untermietverträge | Einfache Verwaltung, ein Ansprechpartner | Hauptmieter haftet für alle |
| Einzelverträge mit jedem Mieter | Direktes Verhältnis, individuelle Kündigung | Mehr Verwaltungsaufwand |
| Eigentümer vermietet direkt an WG | Volles Kontrolle, kein Zwischenschritt | Höherer Koordinationsaufwand |
Was muss im WG-Mietvertrag stehen?
- Name und Anschrift aller Parteien
- Genaue Bezeichnung des Zimmers und der Gemeinschaftsflächen
- Mietbeginn und ggf. Laufzeit (unbefristet oder befristet)
- Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution (max. 3 Monatsmieten)
- Regelungen zur Untervermietung des Zimmers (in WG-Verträgen wichtig)
- Hausordnung, Regelungen zu Gästen, Haustieren
- Schlüsselübergabe und Protokoll
Steuern: Was Vermieter wissen müssen
Mieteinnahmen aus WG-Zimmern sind steuerpflichtig. Sie müssen in der Einkommensteuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) angegeben werden.
Was Sie absetzen können
- Anteilige Abschreibung (AfA) der Immobilie — Zimmeranteil an der Gesamtfläche
- Anteilige Zinsen auf das Immobiliendarlehen
- Anteilige Betriebskosten (Strom, Wasser, Heizung — im Verhältnis Fläche)
- Reparaturen und Instandhaltung (Zimmer direkt oder anteilig)
- Verwaltungskosten, Inserate, Fahrtkosten zur Besichtigung
Freigrenze für Untervermieter
Wer als Mieter selbst ein Zimmer untervermietet, kann unter bestimmten Umständen von der 520-€-Freigrenze (§ 3 Nr. 26a EStG) profitieren — wenn die Einnahmen im Jahr darunterbleiben. Bei höheren Einnahmen ist volle Steuerpflicht der Nettoeinnahmen gegeben.
Nebenkostenabrechnung in der WG
Gerade in WGs ist die Nebenkostenabrechnung fehleranfällig. Bewährt hat sich:
- Klare Aufteilung im Mietvertrag definieren (Kopfzahl oder Fläche)
- Jährliche Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB innerhalb von 12 Monaten
- Gemeinsame Kosten (Internet, Strom) durch Hauptmieter abrechnen lassen
- Pauschale statt Vorauszahlung — vereinfacht die Abrechnung, trägt aber das Risiko beim Vermieter
Haftung und Risiken
- Mietnomaden: Kaution auf Treuhandkonto, Schufa-Auskunft einholen
- Schäden: Übergabeprotokoll mit Fotos — unbedingt bei Einzug und Auszug
- Eigenbedarfskündigung: Möglich, aber Fristen beachten (3–9 Monate je nach Mietdauer)
- Behördenmeldung: Wohnungsgeberbestätigung bei Einzug Pflicht (Bußgeld sonst möglich)
Zur Wohnungsgeberbestätigung lesen Sie unseren Ratgeber Wohnungsgeberbestätigung bei Einzug. Zum Thema Mietrecht bei Problemen: Mietminderung: Wann und wie hoch?
Checkliste: WG-Zimmer vermieten
- ☑ Mietvertrag schriftlich — auch bei WG-Zimmern
- ☑ Einzugsprotokoll mit Fotos erstellen
- ☑ Kaution auf separatem Konto verwahren
- ☑ Wohnungsgeberbestätigung ausstellen
- ☑ Steuerberater für Anlage V der Steuererklärung
- ☑ Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten
- ☑ Haftpflichtversicherung prüfen — deckt sie WG-Mieter ab?
