Eine Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieter ein Schock. Doch es gibt klare gesetzliche Regeln, die sowohl Vermieter als auch Mieter schützen. Wer die Fristen, Anforderungen und Widerspruchsmöglichkeiten kennt, ist besser gerüstet — auf beiden Seiten.
Was ist Eigenbedarf?
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Der Vermieter muss diesen Bedarf konkret und nachvollziehbar begründen — eine allgemeine Aussage reicht nicht.
Berechtigte Personen für Eigenbedarf nach § 573 BGB:
- Vermieter selbst
- Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern des Vermieters
- Geschwister (umstritten, aber von vielen Gerichten anerkannt)
- Haushaltsmitglieder (z.B. Pflegepersonal, das dauerhaft im Haushalt wohnt)
- Schwiegereltern, wenn die Ehe besteht
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
| Mietdauer | Gesetzliche Kündigungsfrist |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Hinweis: Viele Mietverträge enthalten längere Fristen, die dann gelten. Die gesetzlichen Fristen sind Mindestfristen zu Gunsten des Mieters.
Formale Anforderungen der Kündigung
Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und folgende Pflichtangaben enthalten:
- Genaue Bezeichnung der Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird
- Darlegung des konkreten Bedarfs (warum braucht die Person die Wohnung?)
- Begründung, warum keine andere Wohnung des Vermieters geeignet ist
- Kündigungsdatum und Frist (muss zum Monatsende berechnet sein)
Fehlen diese Angaben, ist die Kündigung formell unwirksam — auch wenn der Eigenbedarf sachlich berechtigt ist.
Als Mieter: Was können Sie tun?
Sie haben als Mieter das Recht auf Widerspruch, wenn:
- Die Kündigung formal unwirksam ist (fehlende Begründung)
- Der Eigenbedarf vorgetäuscht oder unzureichend begründet ist
- Der Auszug eine besondere Härte bedeutet (Krankheit, hohes Alter, Schwangerschaft, Schulpflicht der Kinder)
- Im selben Haus eine Vergleichswohnung frei ist
Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen — spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist. Verpassen Sie diese Frist, verwirken Sie das Widerspruchsrecht.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Was dann?
Wenn der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht genutzt wird, kann der Vermieter schadensersatzpflichtig sein. Der ehemalige Mieter hat Anspruch auf:
- Umzugskosten
- Mehrkosten für teurere neue Wohnung (bis zu 3 Jahre)
- Maklerkosten für die neue Wohnung
Gerichte urteilen hier zunehmend streng. Eigentümer, die eine Wohnung nach Eigenbedarfskündigung leer stehen lassen oder vermieten, riskieren hohe Schadenersatzzahlungen.
Checkliste: Eigenbedarfskündigung erhalten
- Kündigung auf formale Vollständigkeit prüfen (schriftlich, Begründung, konkrete Person, Frist)
- Eigentümer im Grundbuch prüfen — nur der Eigentümer darf kündigen
- Mietdauer und korrekte Frist berechnen
- Binnen 2 Monaten vor Fristende Widerspruch überlegen
- Bei Härtefall: Mieterverein oder Rechtsanwalt hinzuziehen
- Widerspruch schriftlich mit Begründung einreichen
Wenn Sie als Eigentümer eine Wohnung verkaufen oder kaufen wollen, bei der Mieter wohnen, lesen Sie auch unseren Guide zu Immobilienwert und Verkauf mit Mieter sowie zur Kaufvertragsprüfung.
